De trucs van Electrabel

Image by sofiagk via Flickr

Veel tijd is er niet om de markt bij te houden na onze verhuizing: het was sowieso tijd om het gewone leven weer te hervatten. Maar een ervaring wil ik de lezers niet onthouden: de dubieuze methoden van Electrabel om haar klanten te houden.

Zoals u weet is de markt van de electriciteit en het gas officieel in staat van concurrentie: klanten kunnen kiezen voor de maatschappij die de meest gunstige condities aanbiedt. Omdat het eindproduct weinig verschilt, gas is gas en electriciteit is electriciteit, is eigenlijk alleen de prijs van belang en die verschillen tussen de verschillende maatschappijen niet zo erg veel. Reden waarom maar weinig mensen de moeite nemen om over te stappen, ook al is dat erg eenvoudig.

Maar wij wilden in elk geval de keuzevrijheid houden, en vroegen Electrabel om een maandcontract in plaats van een jaarcontract. Gelukkig lazen we de kleine lettertjes van het zojuist ontvangen contract nog even, want daarin stond dat we zouden tekenen voor een twee-jarig contract.

Meteen even gebeld en het was niet gemakkelijk om dat te veranderen. Maar liefst drie keer moest ik uitleggen wat ik wilde. Het lijkt nu voor elkaar te zijn, maar toch een reden om mensen te adviseren het contract goed te controleren, voordat ze akkoord gaan. Volgende maand gaan we weer even verder kijken.

De trucs van Telenet

Image via Wikipedia

Weinig kunnen schrijven, want het runnen van een huis blijkt naast een volledige dagtaak een wel heel arbeidsintensieve aangelegenheid te zijn. Elke dag wel iets, een deurwaarder die op zoek is naar een van de vorige bewoners. De mannen van Belgacom die telefoon en internet komen aanleggen (in Shanghai deed een mannetje dat). Het leveren van een slaapkamer. Het leveren van de nieuwe TV en dan nog de kunstjes van Telenet.
Wij hadden voor Telenet een weinig aantrekkelijk verzoek en ik moet zeggen, ze halen er alle trucks voor uit de kast om er iets meer van te maken. Naast de kabelaansluiting voor de TV hadden wij eigenlijk niks nodig. Wij krijgen gratis telefoon en internet vanwege het werk en dus hoefden we alleen voor zes euri per maand hun basispakket voor HD televisie te hebben. Dat was goedkoper dan Belgacom, terwijl de goedkoopste pakketten van zenders nauwelijks verschilden.
Wat wij pas later ontdekten was dat Telenet alleen niet genoeg is. Zij hebben weliswaar de kabelmaatschappij Integan overgenomen, maar die fusie is pas komende zomer rond. Dus moesten wij ook nog iemand van Integan laten komen om ook de kabelaansluiting te regelen. Het was wel netjes geweest als Telenet dat erbij had gezegd.
Verder ook al de eerste afrekening gekregen, net als de banken blijkt ook Telenet erg snel te zijn bij het in rekening brengen van de kosten. Wat bleek, ondanks ons verzoek om geen premie-pakketten aan zenders op te nemen, brachten ze wel kosten voor een sport en film pakket in rekening. De eerste maand is dat gratis, maar ik moet als klant nu wel actie ondernemen om daar volgende maand toch niet voor de kosten op te draaien. Ook niet zo netjes.

Nederland: woningmarkt halveert

Image by Xesc via Flickr

De huizencrisis in Nederland is veel dieper dan de partijen tot nogtoe hebben willen toegeven. Het Kadaster komt - hier in De Telegraaf - met een voorschot op haar officiele cijfers, die pas volgende week uitkomen. Tussen december 2008 en januari 2009 is de markt zo goed als gehalveerd, zegt een woordvoerster.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) maakt zich grote zorgen. "Het geeft aan dat de huizenmarkt drijft op consumentenvertrouwen. Zodra mensen onheilspellende berichten horen over de kredietcrisis, schuiven ze hun koopbeslissing vooruit. Ondanks de daling van de hypotheekrente, durven mensen geen risico te lopen. Dit lijkt bijna op een koperstaking", aldus VEH-zegsman Hans Andre de la Porte. "In de goede periode werden er ruim 3500 huizen per week verkocht, nu zitten we gemiddeld op 2000 huizen." Veel huizenkopers wachten bovendien op een verdere daling van de huizenprijzen.

Daling vastgoedprijzen - ING

Image by Erf-goed.be via Flickr

Vlaamse media citeren ruim uit een rapport van de ING-bank over de vastgoedmarkt. Voornaamste conclusie (De Tijd):

Om de woningprijzen opnieuw op het betaalbaar peil van het begin van de decennium te brengen moeten de prijzen dalen met 16 procent. Het correctietempo is wel nog onzeker. De verwachtte recessie van 2009 impliceert vermoedelijk een correctie van 5 à 8 procent dit jaar. Dat stelt de studiedienst van ING in het rapport 'De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht'.

Een omvangrijke prijscorrectie valt te verwachten, zo lezen we, een bevestiging van onze eigen vermoedens:

Als gevolg van tien jaar lage en overvloedige liquiditeiten, gekoppeld aan een gunstigere fiscaliteit, konden de vastgoedprijzen sneller stijgen dan de lonen. Dit was een recente en ongeziene toestand. 'Het is echter een illusie te geloven dat de financieringsvoorwaarden oneindig kunnen verbeteren, zeker in een periode van economische en financiële crisis'.

Het is - vergeleken met de berichtgeving in andere Europese landen en de VS - voor bijna voor het eerst dat een dergelijke ronduit sombere berichtgeving de media bereikt, al willen ook hier de onderzoekers het woord "crash" niet gebruiken.

Hypotheek: onderhandelen tot het laatste moment

Image by sennesaelium via Flickr

Een van de standaardtrucs bij onderhandelen is dat je de andere partij laat weten dat er eigenlijk niks te onderhandelen valt. Vooral in een vaak ongelijkwaardige verhouding tussen een bank en een hypotheeknemer heeft vooral de bank een serie aan mogelijkheden om de andere partij te ontmoedigen bij het aanscherpen van de eisen.
"We mogen echt niet verder gaan," is daarbij de belangrijkste, en de banken verwijzen naar de heersende rentetarieven, de interne regels van de bank of wat er verder in hun kraam te pas komt. Maar zeker in tijden waarin de rentetarieven dalend zijn, is het belangrijk daar geen genoegen mee te nemen. Voornaamste tegenmaatregel: blijf met meerdere banken tegelijkertijd in onderhandeling.
Wij kregen in de praktijk in december een aanbod voor een hypotheek dat er toen heel goed uitzag. Echter, de Europese Centrale Bank bleef haar rentetarieven aanpassen en de banken waren heel terughoudend bij het doorberekenen van de kortingen aan hun klanten. Hun marges gingen omhoog, en dus vonden wij dat we daar ook iets van mochten ontvangen.
Uiteindelijk hebben we nog dagen voor het verlijden van de koopakten - en het finaliseren van de hypotheek - een nieuw en beter aanbod gekregen. We moesten wel de dossierkosten - die waren ook in het voordeel van de bank omhoog gegaan - een tweede keer betalen, maar netto kwamen we er toch veel beter uit.
Het waren spannende dagen, want als we besloten hadden met een andere bank in zee te gaan, dan hadden we op het laatste moment het verlijden van de akte moeten uitstellen, de verhuizers moeten aflassen. Maar bij het onderhandelen mogen dergelijke kleinigheden je niet in de weg staan. Uiteindelijk is alleen de eindtermijn van het voorlopig kooopcontract of compromis het definitieve eindpunt.

Notarissen zoeken meer zaken

Image via Wikipedia

Jaren geleden heb ik ontzettend veel plezier gehad met een berichtje in de Nederlandse media waarin de voorzitter van de Vereniging van Wasserijen meldde dat wij Nederlanders vaak stonken en vaker onze was moesten doen. Natuurlijk was de man er alleen op uit op een nogal doorzichtige wijze te proberen de omzet van zijn leden te verhogen.
Wat moeten we dan denken van het bericht in Het Nieuwsblad, waarin de Brusselse notarissen ons oproepen snel nu een huis te kopen, want na een daling van de huizenprijzen met zes procent verwachten ze dat de markt weer snel zal oppikken.
Meteen kwam de associatie met de woordvoerder van de Nederlandse vereniging van wasserijen weer op.
De notarissen noteren in een studie nogal grote verschillen binnen Brussel:

Volgens die studie wordt wonen duurder in Haren, Sint-Joost en Brussel-stad. De kostprijs blijft relatief stabiel in Ukkel, Oudergem, Watermaal-Bosvoorde en Jette. Als je een koopje wil doen, dan kan je terecht in Koekelberg en Ganshoren.

De notarissen zagen in december het aantal verkoopakties teruglopen met negen procent en daarin is nog geen herstel gekomen. Dat lijkt stukken beter dan de verhalen uit Nederland, waar ik vorige week een reportage zag uit een notariskantoor waar de omzet met 50 procent was gedaald, gespeculeerd werd over faillisementen en vuige, want niet bevestigde, berichten suggereerden dat een enkele wanhopige notaris al geld op zijn bankrekening voor derden gebruikte om de lopende kosten te betalen.
De oproep van de Brusselse notarissen om vooral nu te kopen lijkt vooral ingegeven door hun eigen belang, niet direct het belang van de kopers.

Meer details bij De Tijd.

Brandverzekering: spek de bank niet teveel

Image via Wikipedia

Zijn alle banken boeven? Natuurlijk niet, maar ze zullen natuurlijk wel proberen met zoveel mogelijk argumenten extra geld uit uw zak te kloppen. Toen wij na het tekenen van de voorlopige koopakte of compromis bij de verschillende banken gingen winkelen voor de beste deal, bleek dat de arme banken nauwelijks geld verdienden aan de hypotheken en ons daarom ook nog allerlei verzekeringen in de maag wilden splitsen.
Dat vonden we grote flauwekul en de afgelopen maanden hebben we gezien dat de marges van de banken op de hypotheken door het verlagen van de rente door de Europese Centrale Bank (ECB) steeds groeiden, omdat ze dit voordelen niet doorberekenen aan de klanten.
Wat ons verbaasde bij de onderhandelingen was dat de banken de verplichte brandverzekering, waar we uiteindelijk natuurlijk mee akkoord gingen, al liefst meteen wilden doen ingaan. In principe, zo werd ons verzekerd, zou de brandverzekering al ingaan bij het tekenen van het compromis.
Maar is het huis dan niet dubbel verzekerd, vroegen wij. Een keer door de verkoper en dan nog een keertje door ons. Beter teveel dan te weinig, kregen we te horen. Ja zeker, voor de bank, want een compromis loopt maximaal vier maanden en de hele overdracht kan gemakkelijk twee tot drie maanden duren. Dat betekent een paar honderd euro extra voor de bank. Omdat wij het huis toch pas na het verlijden van de koopakte betrokken, hebben we onze brandverzekering die dag laten ingaan.

De korting op registratiekosten: nog steeds geen wet

Image by Claudio.Ar - Hermes BACK!!!! via Flickr

U kunt zich het verhaal wellicht nog vaag herinneren. Begin december sijpelde het verhaal door dat aan de Wetstraat te Brussel gewerkt werd aan een wet die het mogelijk zou maken per 1 januari de registratiekosten voor een hypotheek tot 100.000 euro te laten vervallen.
Nu is dat geen bedrag waarvoor je het kopen van een huis net gaat doen, of net niet gaat doen, maar het is wel mooi meegenomen als je toch een hypotheek gaat nemen. Afgelopen vrijdag is de koopakte voor ons huis verleden en in de maanden daaraan voorafgaand hebben we regelmatig contact gehad met de notaris om te bezien of we hier inderdaad voor in aanmerking kwamen. Helaas, de voortvarendheid om leuke berichten in de media te brengen is niet gelijk aan de voortvarendheid om deze plannen in wetten om te zetten. Dus, alhoewel 2009 al enige tijd begonnen is, had onze notaris nog steeds geen idee hoe met dit voornemen om te gaan. In de praktijk lijkt de ontvanger der belastingen akkoord te gaan met de interpretatie van de notaris, maar in deze kringen ligt het ontbreken van de noodzakelijke wettelijke kaders toch niet lekker.

Bijna alle electriciteitsattesten zijn negatief

Image by Erf-goed.be via Flickr

Afgelopen vrijdag hebben we de koopakte van ons nieuwe huis bij onze notaris verleden en dat was een goed moment om nog enkele van onze ontdekkingen te verifieren. We schreven daar al eerder over.
Onze indruk was toen niet dat de elektrische installaties in Vlaanderen in het algemeen er zo slecht aan toe zijn, maar dat het voor de betrokken industrie een manier is om wat geld bij te verdienen. Inderdaad kregen we van verschillende kanten te horen dat in Vlaanderen gemiddeld 95 procent van de elektriciteitsattesten negatief was. Geen misverstand: natuurlijk is het belangrijk om de veiligheid van elektrische installaties streng te testen, maar als de indruk bestaat dat de attesten vooral gebruikt worden om de zakken van de industrie te vullen, dan is dat niet in het belang van de kopers, verkopers en uiteindelijk de industrie zelf. Dat lijkt me een schandaal, waar de politici zich tenministe een beetje druk over mogen maken.

Een langzame herstart

Antitankgracht in Brasschaat

Weinig tijd gehad, de afgelopen weken om nog wat over mijn woonavonturen te schrijven. Ernstige verkoudheden, het verlijden van de koopakte, de laatste onderhandelingen met de bank over de hypotheek, de verhuizing en niet het inrichten van het huis.
Toch veel geleerd, de afgelopen weken en binnenkort zal ik dat stuk voor stuk even hier doornemen. Want we zijn weer heel wat wijzer geworden. Veel gehad aan ons notariskantoor Lisbeth Buytaert in Brasschaat. De behulpzame mensen daar hebben ons heel goed geholpen bij het oplossen van een aantal problemen.
De zogenaamde concurrentie op een aantal terreinen, bijvoorbeeld waar het gaat om aardgas en electriciteit, lijkt weinig om het lijf te hebben. Tenslotte zijn de prijsverschillen beperkt en komt van elke provider hetzelfde gas of dezelfde electriciteit. Ook notarissen zitten vast aan de wettelijke regelgeving, maar dat biedt toch genoeg ruimte aan serviceverlening die het mogelijk maakt voor notarissen om zich de differentieren van de rest.
Later deze week meer.

Dexia verlaagt hypotheekrente

Image by ➨ Redvers via Flickr

Dexia gaat per 1 februari behalve de rente op haar spaarrekeningen, ook de een-jaarlijkse herzienbare rente voor hypotheken aanpassen, meldt De Standaard. Het zogenaamde "voordeeltarief" gaat omlaag van 4,8 naar 4,3 procent.
Dat betekent dat wij met onze rente bij KBC - we moeten nog gaan spreken over een verdere verlaging - met iets meer dan 4 procent al erg goed zitten.

Makelaar: alles wat je zegt kan tegen je gebruikt worden

Image via WikipediaEen aardig overzicht van de trucs door makelaars om zoveel mogelijk informatie over de potentiele kopers te krijgen, in huis-en-tuininfo.nl. Kort door de bocht: alles wat je zegt kan tegen je gebruikt worden.

Bij het beantwoorden van vragen van de makelaar is het goed om dezelfde manier te gebruiken als die de makelaar gebruikt: Eantwoord wel, maar geef alleen dat prijs wat hij mag weten. Zo kun je antwoorden ook iets gunstiger draaien. En als hij iets vraagt wat je niet wilt vertellen, kun je dat natuurlijk ook altijd zeggen. Hieronder een paar vragen die de makelaar wellicht zal stellen en waarop je misschien gewoon antwoord zal geven omdat je er niet verder over nadenkt wat de makelaar er mee kan. Het lijkt immers een gewone (beleefdheids-) vraag.

Een handig overzicht.