In Vlaanderen staat een huis

De trucs van Electrabel

2009-03-10T10:27:00.002+01:00

Image by sofiagk via Flickr

Veel tijd is er niet om de markt bij te houden na onze verhuizing: het was sowieso tijd om het gewone leven weer te hervatten. Maar een ervaring wil ik de lezers niet onthouden: de dubieuze methoden van Electrabel om haar klanten te houden.

Zoals u weet is de markt van de electriciteit en het gas officieel in staat van concurrentie: klanten kunnen kiezen voor de maatschappij die de meest gunstige condities aanbiedt. Omdat het eindproduct weinig verschilt, gas is gas en electriciteit is electriciteit, is eigenlijk alleen de prijs van belang en die verschillen tussen de verschillende maatschappijen niet zo erg veel. Reden waarom maar weinig mensen de moeite nemen om over te stappen, ook al is dat erg eenvoudig.

Maar wij wilden in elk geval de keuzevrijheid houden, en vroegen Electrabel om een maandcontract in plaats van een jaarcontract. Gelukkig lazen we de kleine lettertjes van het zojuist ontvangen contract nog even, want daarin stond dat we zouden tekenen voor een twee-jarig contract.

Meteen even gebeld en het was niet gemakkelijk om dat te veranderen. Maar liefst drie keer moest ik uitleggen wat ik wilde. Het lijkt nu voor elkaar te zijn, maar toch een reden om mensen te adviseren het contract goed te controleren, voordat ze akkoord gaan. Volgende maand gaan we weer even verder kijken.

De trucs van Telenet

2009-02-20T11:18:00.003+01:00

Image via Wikipedia

Weinig kunnen schrijven, want het runnen van een huis blijkt naast een volledige dagtaak een wel heel arbeidsintensieve aangelegenheid te zijn. Elke dag wel iets, een deurwaarder die op zoek is naar een van de vorige bewoners. De mannen van Belgacom die telefoon en internet komen aanleggen (in Shanghai deed een mannetje dat). Het leveren van een slaapkamer. Het leveren van de nieuwe TV en dan nog de kunstjes van Telenet.
Wij hadden voor Telenet een weinig aantrekkelijk verzoek en ik moet zeggen, ze halen er alle trucks voor uit de kast om er iets meer van te maken. Naast de kabelaansluiting voor de TV hadden wij eigenlijk niks nodig. Wij krijgen gratis telefoon en internet vanwege het werk en dus hoefden we alleen voor zes euri per maand hun basispakket voor HD televisie te hebben. Dat was goedkoper dan Belgacom, terwijl de goedkoopste pakketten van zenders nauwelijks verschilden.
Wat wij pas later ontdekten was dat Telenet alleen niet genoeg is. Zij hebben weliswaar de kabelmaatschappij Integan overgenomen, maar die fusie is pas komende zomer rond. Dus moesten wij ook nog iemand van Integan laten komen om ook de kabelaansluiting te regelen. Het was wel netjes geweest als Telenet dat erbij had gezegd.
Verder ook al de eerste afrekening gekregen, net als de banken blijkt ook Telenet erg snel te zijn bij het in rekening brengen van de kosten. Wat bleek, ondanks ons verzoek om geen premie-pakketten aan zenders op te nemen, brachten ze wel kosten voor een sport en film pakket in rekening. De eerste maand is dat gratis, maar ik moet als klant nu wel actie ondernemen om daar volgende maand toch niet voor de kosten op te draaien. Ook niet zo netjes.

Nederland: woningmarkt halveert

2009-02-13T09:23:00.002+01:00

Image by Xesc via Flickr

De huizencrisis in Nederland is veel dieper dan de partijen tot nogtoe hebben willen toegeven. Het Kadaster komt - hier in De Telegraaf - met een voorschot op haar officiele cijfers, die pas volgende week uitkomen. Tussen december 2008 en januari 2009 is de markt zo goed als gehalveerd, zegt een woordvoerster.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) maakt zich grote zorgen. "Het geeft aan dat de huizenmarkt drijft op consumentenvertrouwen. Zodra mensen onheilspellende berichten horen over de kredietcrisis, schuiven ze hun koopbeslissing vooruit. Ondanks de daling van de hypotheekrente, durven mensen geen risico te lopen. Dit lijkt bijna op een koperstaking", aldus VEH-zegsman Hans Andre de la Porte. "In de goede periode werden er ruim 3500 huizen per week verkocht, nu zitten we gemiddeld op 2000 huizen." Veel huizenkopers wachten bovendien op een verdere daling van de huizenprijzen.

Daling vastgoedprijzen - ING

2009-02-13T09:08:00.002+01:00

Image by Erf-goed.be via Flickr

Vlaamse media citeren ruim uit een rapport van de ING-bank over de vastgoedmarkt. Voornaamste conclusie (De Tijd):

Om de woningprijzen opnieuw op het betaalbaar peil van het begin van de decennium te brengen moeten de prijzen dalen met 16 procent. Het correctietempo is wel nog onzeker. De verwachtte recessie van 2009 impliceert vermoedelijk een correctie van 5 à 8 procent dit jaar. Dat stelt de studiedienst van ING in het rapport 'De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht'.

Een omvangrijke prijscorrectie valt te verwachten, zo lezen we, een bevestiging van onze eigen vermoedens:

Als gevolg van tien jaar lage en overvloedige liquiditeiten, gekoppeld aan een gunstigere fiscaliteit, konden de vastgoedprijzen sneller stijgen dan de lonen. Dit was een recente en ongeziene toestand. 'Het is echter een illusie te geloven dat de financieringsvoorwaarden oneindig kunnen verbeteren, zeker in een periode van economische en financiële crisis'.

Het is - vergeleken met de berichtgeving in andere Europese landen en de VS - voor bijna voor het eerst dat een dergelijke ronduit sombere berichtgeving de media bereikt, al willen ook hier de onderzoekers het woord "crash" niet gebruiken.

Hypotheek: onderhandelen tot het laatste moment

2009-02-13T07:55:00.003+01:00

Image by sennesaelium via Flickr

Een van de standaardtrucs bij onderhandelen is dat je de andere partij laat weten dat er eigenlijk niks te onderhandelen valt. Vooral in een vaak ongelijkwaardige verhouding tussen een bank en een hypotheeknemer heeft vooral de bank een serie aan mogelijkheden om de andere partij te ontmoedigen bij het aanscherpen van de eisen.
"We mogen echt niet verder gaan," is daarbij de belangrijkste, en de banken verwijzen naar de heersende rentetarieven, de interne regels van de bank of wat er verder in hun kraam te pas komt. Maar zeker in tijden waarin de rentetarieven dalend zijn, is het belangrijk daar geen genoegen mee te nemen. Voornaamste tegenmaatregel: blijf met meerdere banken tegelijkertijd in onderhandeling.
Wij kregen in de praktijk in december een aanbod voor een hypotheek dat er toen heel goed uitzag. Echter, de Europese Centrale Bank bleef haar rentetarieven aanpassen en de banken waren heel terughoudend bij het doorberekenen van de kortingen aan hun klanten. Hun marges gingen omhoog, en dus vonden wij dat we daar ook iets van mochten ontvangen.
Uiteindelijk hebben we nog dagen voor het verlijden van de koopakten - en het finaliseren van de hypotheek - een nieuw en beter aanbod gekregen. We moesten wel de dossierkosten - die waren ook in het voordeel van de bank omhoog gegaan - een tweede keer betalen, maar netto kwamen we er toch veel beter uit.
Het waren spannende dagen, want als we besloten hadden met een andere bank in zee te gaan, dan hadden we op het laatste moment het verlijden van de akte moeten uitstellen, de verhuizers moeten aflassen. Maar bij het onderhandelen mogen dergelijke kleinigheden je niet in de weg staan. Uiteindelijk is alleen de eindtermijn van het voorlopig kooopcontract of compromis het definitieve eindpunt.

Notarissen zoeken meer zaken

2009-02-11T11:42:00.003+01:00

Image via Wikipedia

Jaren geleden heb ik ontzettend veel plezier gehad met een berichtje in de Nederlandse media waarin de voorzitter van de Vereniging van Wasserijen meldde dat wij Nederlanders vaak stonken en vaker onze was moesten doen. Natuurlijk was de man er alleen op uit op een nogal doorzichtige wijze te proberen de omzet van zijn leden te verhogen.
Wat moeten we dan denken van het bericht in Het Nieuwsblad, waarin de Brusselse notarissen ons oproepen snel nu een huis te kopen, want na een daling van de huizenprijzen met zes procent verwachten ze dat de markt weer snel zal oppikken.
Meteen kwam de associatie met de woordvoerder van de Nederlandse vereniging van wasserijen weer op.
De notarissen noteren in een studie nogal grote verschillen binnen Brussel:

Volgens die studie wordt wonen duurder in Haren, Sint-Joost en Brussel-stad. De kostprijs blijft relatief stabiel in Ukkel, Oudergem, Watermaal-Bosvoorde en Jette. Als je een koopje wil doen, dan kan je terecht in Koekelberg en Ganshoren.

De notarissen zagen in december het aantal verkoopakties teruglopen met negen procent en daarin is nog geen herstel gekomen. Dat lijkt stukken beter dan de verhalen uit Nederland, waar ik vorige week een reportage zag uit een notariskantoor waar de omzet met 50 procent was gedaald, gespeculeerd werd over faillisementen en vuige, want niet bevestigde, berichten suggereerden dat een enkele wanhopige notaris al geld op zijn bankrekening voor derden gebruikte om de lopende kosten te betalen.
De oproep van de Brusselse notarissen om vooral nu te kopen lijkt vooral ingegeven door hun eigen belang, niet direct het belang van de kopers.

Meer details bij De Tijd.

Brandverzekering: spek de bank niet teveel

2009-02-10T17:33:00.002+01:00

Image via Wikipedia

Zijn alle banken boeven? Natuurlijk niet, maar ze zullen natuurlijk wel proberen met zoveel mogelijk argumenten extra geld uit uw zak te kloppen. Toen wij na het tekenen van de voorlopige koopakte of compromis bij de verschillende banken gingen winkelen voor de beste deal, bleek dat de arme banken nauwelijks geld verdienden aan de hypotheken en ons daarom ook nog allerlei verzekeringen in de maag wilden splitsen.
Dat vonden we grote flauwekul en de afgelopen maanden hebben we gezien dat de marges van de banken op de hypotheken door het verlagen van de rente door de Europese Centrale Bank (ECB) steeds groeiden, omdat ze dit voordelen niet doorberekenen aan de klanten.
Wat ons verbaasde bij de onderhandelingen was dat de banken de verplichte brandverzekering, waar we uiteindelijk natuurlijk mee akkoord gingen, al liefst meteen wilden doen ingaan. In principe, zo werd ons verzekerd, zou de brandverzekering al ingaan bij het tekenen van het compromis.
Maar is het huis dan niet dubbel verzekerd, vroegen wij. Een keer door de verkoper en dan nog een keertje door ons. Beter teveel dan te weinig, kregen we te horen. Ja zeker, voor de bank, want een compromis loopt maximaal vier maanden en de hele overdracht kan gemakkelijk twee tot drie maanden duren. Dat betekent een paar honderd euro extra voor de bank. Omdat wij het huis toch pas na het verlijden van de koopakte betrokken, hebben we onze brandverzekering die dag laten ingaan.

De korting op registratiekosten: nog steeds geen wet

2009-02-10T17:15:00.002+01:00

Image by Claudio.Ar - Hermes BACK!!!! via Flickr

U kunt zich het verhaal wellicht nog vaag herinneren. Begin december sijpelde het verhaal door dat aan de Wetstraat te Brussel gewerkt werd aan een wet die het mogelijk zou maken per 1 januari de registratiekosten voor een hypotheek tot 100.000 euro te laten vervallen.
Nu is dat geen bedrag waarvoor je het kopen van een huis net gaat doen, of net niet gaat doen, maar het is wel mooi meegenomen als je toch een hypotheek gaat nemen. Afgelopen vrijdag is de koopakte voor ons huis verleden en in de maanden daaraan voorafgaand hebben we regelmatig contact gehad met de notaris om te bezien of we hier inderdaad voor in aanmerking kwamen. Helaas, de voortvarendheid om leuke berichten in de media te brengen is niet gelijk aan de voortvarendheid om deze plannen in wetten om te zetten. Dus, alhoewel 2009 al enige tijd begonnen is, had onze notaris nog steeds geen idee hoe met dit voornemen om te gaan. In de praktijk lijkt de ontvanger der belastingen akkoord te gaan met de interpretatie van de notaris, maar in deze kringen ligt het ontbreken van de noodzakelijke wettelijke kaders toch niet lekker.

Bijna alle electriciteitsattesten zijn negatief

2009-02-09T21:33:00.002+01:00

Image by Erf-goed.be via Flickr

Afgelopen vrijdag hebben we de koopakte van ons nieuwe huis bij onze notaris verleden en dat was een goed moment om nog enkele van onze ontdekkingen te verifieren. We schreven daar al eerder over.
Onze indruk was toen niet dat de elektrische installaties in Vlaanderen in het algemeen er zo slecht aan toe zijn, maar dat het voor de betrokken industrie een manier is om wat geld bij te verdienen. Inderdaad kregen we van verschillende kanten te horen dat in Vlaanderen gemiddeld 95 procent van de elektriciteitsattesten negatief was. Geen misverstand: natuurlijk is het belangrijk om de veiligheid van elektrische installaties streng te testen, maar als de indruk bestaat dat de attesten vooral gebruikt worden om de zakken van de industrie te vullen, dan is dat niet in het belang van de kopers, verkopers en uiteindelijk de industrie zelf. Dat lijkt me een schandaal, waar de politici zich tenministe een beetje druk over mogen maken.

Een langzame herstart

2009-02-09T16:26:00.003+01:00

Antitankgracht in Brasschaat

Weinig tijd gehad, de afgelopen weken om nog wat over mijn woonavonturen te schrijven. Ernstige verkoudheden, het verlijden van de koopakte, de laatste onderhandelingen met de bank over de hypotheek, de verhuizing en niet het inrichten van het huis.
Toch veel geleerd, de afgelopen weken en binnenkort zal ik dat stuk voor stuk even hier doornemen. Want we zijn weer heel wat wijzer geworden. Veel gehad aan ons notariskantoor Lisbeth Buytaert in Brasschaat. De behulpzame mensen daar hebben ons heel goed geholpen bij het oplossen van een aantal problemen.
De zogenaamde concurrentie op een aantal terreinen, bijvoorbeeld waar het gaat om aardgas en electriciteit, lijkt weinig om het lijf te hebben. Tenslotte zijn de prijsverschillen beperkt en komt van elke provider hetzelfde gas of dezelfde electriciteit. Ook notarissen zitten vast aan de wettelijke regelgeving, maar dat biedt toch genoeg ruimte aan serviceverlening die het mogelijk maakt voor notarissen om zich de differentieren van de rest.
Later deze week meer.

Dexia verlaagt hypotheekrente

2009-01-28T15:58:00.002+01:00

Image by ➨ Redvers via Flickr

Dexia gaat per 1 februari behalve de rente op haar spaarrekeningen, ook de een-jaarlijkse herzienbare rente voor hypotheken aanpassen, meldt De Standaard. Het zogenaamde "voordeeltarief" gaat omlaag van 4,8 naar 4,3 procent.
Dat betekent dat wij met onze rente bij KBC - we moeten nog gaan spreken over een verdere verlaging - met iets meer dan 4 procent al erg goed zitten.

Makelaar: alles wat je zegt kan tegen je gebruikt worden

2009-01-28T13:13:00.002+01:00

Image via WikipediaEen aardig overzicht van de trucs door makelaars om zoveel mogelijk informatie over de potentiele kopers te krijgen, in huis-en-tuininfo.nl. Kort door de bocht: alles wat je zegt kan tegen je gebruikt worden.

Bij het beantwoorden van vragen van de makelaar is het goed om dezelfde manier te gebruiken als die de makelaar gebruikt: Eantwoord wel, maar geef alleen dat prijs wat hij mag weten. Zo kun je antwoorden ook iets gunstiger draaien. En als hij iets vraagt wat je niet wilt vertellen, kun je dat natuurlijk ook altijd zeggen. Hieronder een paar vragen die de makelaar wellicht zal stellen en waarop je misschien gewoon antwoord zal geven omdat je er niet verder over nadenkt wat de makelaar er mee kan. Het lijkt immers een gewone (beleefdheids-) vraag.

Een handig overzicht.

Banken verlagen vooral rente op spaarboekje

2009-01-23T11:03:00.002+01:00

Image via WikipediaWe zijn inmiddels ruim een week na de laatste renteverlaging door de Europese Centrale Bank en de banken lijken vooral heel enthusiast de rente van de spaarboekjes te verlagen. De Tijd rapporteert over de Belgische poot van de Rabobank, die deze onvriendelijke actie voor haar klanten zelfs een persbericht waard vond.
Met geen woord rept het bericht over de verlaging van de rente voor leningen. Wij hebben inmiddels bij onze bank, de KBC, gesproken over een mogelijke verlaging van onze hypotheek. Begin deze week bleek op onze voorwaarden (5-jaarlijks vast) geen verandering in de tarieven te bespeuren zijn. Maar we hebben nog wat tijd en gaan volgende week weer braaf even langs.

Attesten vooral goed voor makelaars

2009-01-22T14:02:00.002+01:00

Image via WikipediaMeer nieuws uit het bericht in De Standaard over het vastgoed in Vlaanderen, waar we eerder vandaag al uit citeerden. Bij het onderzoek onder tweehonderd makelaars zijn ook wat vragen naar het snel goeiende aantal attestten opgenomen. Onder andere: het electriciteitsattest, het bodemattest, het energieattest.
In totaal kan dit de verkoper op zeker 500 euro aan onderzoekskosten komen te staan.
Een meerderheid van 54 procent van de ondervraagde makelaars denkt dat de kopers hierdoor sterker komen te gaan, maar 28 procent deel die mening niet. De Standaard:

Zes op tien makelaars tenslotte verwacht dat de toegenomen administratieve last ervoor zal zorgen dat meer mensen een beroep zullen doen op een makelaar.

Prijsdaling van 11 procent voorspeld

2009-01-22T13:57:00.004+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrHuizen en apartementen dreigen dit jaar 11 procent goedkoper te worden, zo blijkt uit een enquete van Kluwer en Hebbes bij 200 Vlaamse vastgoedkantoren, aldus De Standaard.

Zestig procent van de vastgoedmakelaars verwacht een minder goed jaar. Bijna 9 op 10 zijn ervan overtuigd dat de consument langer zal aarzelen om een woning te kopen. (Verwacht wordt wel dat dit positieve gevolgen zal hebben voor de huurmarkt.)

De panden zullen volgens de geënquêteerden de komende maanden ook langer te koop blijven staan: appartementen gemiddeld 131 dagen, woningen 128 dagen. De geafficheerde én de reële verkoopsprijzen zullen volgens een bescheiden meerderheid (58 procent voor appartementen, 53,5 procent bij woningen) met 11 procent dalen.

Nieuwsblad: "Onderhandelen loont"

2009-01-22T08:59:00.002+01:00

Image by Lieven SOETE via FlickrHet Nieuwsblad komt vandaag met een grotere bijdrage over de vastgoedmarkt. Mag het advies aan potentiele kopers een beetje een open deur zijn ("Onderhandelen loont"), het gaat ook gepaard met flink wat onderzoek in de stagnerend huizenmarkt.
Opnieuw, de huizenprijzen lijkt stabiel, al is de groei er duidelijk uit, maar zowel huizen als apartementen staan langer leeg:

In april stond een appartement gemiddeld 88 dagen te koop, vandaag 156 dagen. Huizen stonden destijds gemiddeld 66 dagen in de vitrine, vandaag al 119 dagen. Net geen verdubbeling dus. De vastgoedmarkt is danig aan het afkoelen en een op de twee verkopers ziet zich genoodzaakt zijn vraagprijs aan te passen: prijsdalingen tot 15 procent zijn schering en inslag. Kortom, onderhandelen loont meer dan ooit de moeite. Dat blijkt uit ons grote provinciale Vastgoedrapport, in samenwerking met adviesketen Immotheker.

Maar ook een prijsdaling begint zich hier en daar in januari af te tekenen.

Begin januari stonden in Huldenberg bij Leuven bijvoorbeeld 53 huizen te koop, waarvan er liefst 45 procent hun prijs inmiddels al hadden verlaagd. En niet weinig: bedroeg de gemiddelde vraagprijs oorspronkelijk 667.125 euro, dan was die na afprijzing al gezakt tot 570.771 euro, net geen 100.000 euro goedkoper dus. Meteen de hoogste procentuele afprijzing in het hele land. Berlaar, Putte, Torhout, Hoeilaart, Blankenberge, Grimbergen, Dendermonde, Lochristi en Overijse vervolledigen de top tien van gemeenten met procentueel het hoogste aantal afprijzingen: bij die tien moeten twee op de vijf verkopers hun vraagprijs verlagen.

Het Nieuwsblad komt met een redelijk degelijk overzicht voor de (ver)kopers: hoe de beste hypotheek te krijgen. Het circus met de vele attesten (volgens hun schatting tot 500 euro aan kosten). Kopen of wachten? De zelfpromotie "Alles over vastgoed in jouw gemeente" is wel wat dik aangezet, als ik bijvoorbeeld kijk naar wat het blad te melden heeft over Antwerpen. Een zoekmachientje om de gemiddelde prijs in je gemeente te vinden is voor een huizenkoper niet echt heel zinvol: gemiddelden mogen handig zijn voor economen, niet voor de kopers.

Nederland: schade over 2008 lijkt mee te vallen

2009-01-21T12:07:00.005+01:00

Image via WikipOndanks alle sombere vooruitzichten blijkt uit de meest recente cijfers van het kadaster in Nederland dat de schade aan de huizenmarkt meevalt, schrijft Elsevier. Het aantal verkochte huizen ging slechts met tien procent omlaag, terwijl ik zelf wel wat mee had verwacht. De gemiddelde huizenprijs ging zelfs nog met meer dan twee procent omhoog.
Vooral bij vrijstaande huizen lijkt de schade het grootst te zijn, terwijl de verkoop vooral stagneerde in de perifere provincies. Volgens mij is over deze cijfers nog niet het laatste woord gezegd.

Update I: Het CBS - dat het kadaster help met de cijfertjes - loopt hopeloos achter, vindt Huizenhype. Meer kritische geluiden over de geringe waarde van de cijfers bij het Financiaal Dagblad, hier geciteerd door Huizenmarkt-zeepbel.

Update II: Huizenhype blijft actief vandaag. Hier een bericht dat het aantal verstrekte hypotheken in het laatste kwartaal met 20 procent is gedaald. Zo blijkt weer iedereen uit statistieken te kunnen halen wat ze zelf willen en lijkt het aanvankelijk zo positieve nieuws bij Elsevier aanmerkelijk minder positief.

Kooptips: particulier, makelaar of notaris

2009-01-20T13:44:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrDe wereld mag vandaag (en misschien morgen ook nog) in de ban zijn van de installatie van Barack Obama, het vastgoed wordt gelukkig niet helemaal vergeten. De Standaard komt met een overzicht van tips over bij wie te kopen: de particulier, de makelaar of de notaris.
Het is een handig overzicht, al zal de keuze voor de methode van verkopen vaak niet bij de koper liggen. Dat doet in principe de verkoper en de koper heeft zich daarbij neer te leggen.
Een van de bezwaren in het verhaal tegen het werken via een makelaar:

Onderhandelen over de prijs ligt moeilijker omdat er meer gegadigden (kunnen) opduiken.

Een beetje onzin en duidelijk geschreven op een moment dat er veel meer kopers op de markt waren. Die concurrentie is er altijd, nu vrijwel iedereen het niet laat bij een bordje in de tuin, maar ook de woning op internet zet. Wij vonden de makelaar uiteindelijk wel handig, omdat zij er toch ook belang bij hebben dat een verkoop door gaat. Met particulieren is onderhandelen over de prijs vaak moeizamer, vonden wij.

Vlamingen stellen aankoop huis uit

2009-01-19T10:08:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrEen op de drie Vlamingen stelt de aankoop van een huis uit tot na de crisis, meldt De Standaard vanochtend op gezag van een enquete door Het Nieuwsblad. Vijftien procent van duizend ondervraagden wilde graag een woning, grond of apartement verwerven, maar tien procent is actief op zoek.
Opvallend is dat de meeste Vlamingen de woningen te duur vinden, terwijl de prijzen over het algemeen wat lager liggen dan bijvoorbeeld in Nederland. De relatief lage prijzen worden door de makelaars gebruikt als een argument waarom de huizencrisis in Vlaanderen mindere hard zou toeslaan, maar die mening wordt blijkbaar door een meerderheid van de Vlamingen niet gedeeld.

Over de vraag of het een goed of een slecht moment is om vastgoed te kopen, zijn de ondervraagden het oneens: 37% meent dat nu hét moment is om te kopen, een kwart zegt dat het niet uitmaakt, en 28,8% vindt dat kopers beter afwachten. Die laatste groep is het grootst bij de laaggeschoolden, terwijl meer hooggeschoolden vinden dat het nu het moment is om te kopen.

Crisis? Welke crisis?

2009-01-17T20:44:00.002+01:00

Minder druk dan in Wilrijk
by Fons1 via FlickrVandaag op stap geweest voor noodzakelijke nevenbezigheden bij het kopen van een nieuw huis. Koelkast, bed, slaapbank, matras, TV-scherm. Natuurlijk kozen we vandaag, omdat het midden in de solden-periode in Belgie is en we onze aankopen liefst nog deze maand willen afronden.
We waren niet de enigen die op dat idee waren gekomen. Officieel mag de wereld in crisis zijn, maar dat stopt de mensen niet om massaal uit te rukken voor het verrichten van aankopen. De verkopers die we spraken in diverse winkels bevestigden onze indrukken: het is drukker dan ooit.
Bizar druk was het aan de winkelcentra aan de Boomsesteenweg in Wilrijk, waar we maar met moeite een parkeerplaats konden vinden. Qua parkeercapaciteit zat dit gebied wel aan haar top.
Het was voor mij de eerste grote inkoop sinds ik uit China en Shanghai ben teruggekeerd en het ruime aanbod, en de concurrerende prijzen waren zelfs voor iemand die Shanghai gewend is, redelijk fors. We hebben rondjes gemaakt via Vanden Borre, naar Saturn en toen naar Krefel. Terwijl Saturn onverslaanbaar is in het aanbod, leken de betere deals vooral bij Krefel te zitten. Alle drie bieden ze aan het verschil met hun concurrenten goed te maken, als je dat kunt aantonen. Maar allereerst is het assortiment niet precies vergelijkbaar, en als je dan toch honderd meter verder bij Krefel staat, dan koop je daar en ga je niet bij Saturn zitten klagen.
Verder doodmoe en later deze maand definitieve beslissingen. Al hoop ik dan met want minder andere kopers.

KBC volgt ECB renteverlaging op de voet

2009-01-16T11:01:00.003+01:00

Image via WikipediaKijk, ik was vanochtend wat laat met het nalopen van de Vlaamse kranten, maar kijk wat De Standaard meldt: de grootste bank van Belgie (nou ja, dat lag niet helemaal aan henzelf) is meteen de renteverlaging van de Europese Centrale Bank (ECB) gaan volgen.
Helaas gaat het wel over de spaartegoeden.

Met een zelden geziene snelheid volgde KBC gisteren de beslissing van de Europese Centrale Bank om de rente te verlagen. Vanaf 1 februari verlaagt de bank de basisrente op haar spaarrekening van 2,25 naar 1,75 procent, zo maakte ze nauwelijks enkele uren na de aankondiging van de ECB bekend. De aangroei- en getrouwheidspremie blijven ongewijzigd op 0,75 procent.

Maar volgens KBC gaan ook de hypotheken omlaag, zegt het verhaal. Dit is zoals de centrale banken hun renteverlagingen bedoelen, al kwam dit maar relatief weinig voor. Ook De Standaard toont zich verbaasd.

Heronderhandelen over de hypotheek

2009-01-16T09:44:00.002+01:00

Image by koalie via FlickrNa het besluit van de Europese Centrale Bank (ECB) gisteren om de basisrente tot twee procent te verlagen, zaten wij in een mogelijk nieuwe situatie. Lang overleg en ook goed gebruik gemaakt van het forum van Bouwinfo. Voorlopige conclusie: het kan geen kwaad nog een keertje naar de bank terug te gaan voor de hypotheek.
Pas bij het verlijden van de acte, gepland voor volgende maand, is ons contract definitief, daarvoor zijn altijd herzieningen mogelijk. Dat betekent wel dat de dossierkosten nog een keertje betaald moeten worden, maar als dat financieel uiteindelijk voordeliger is, dan gaan we dat wel doen.

Nog geen paniek in Vlaanderen

2009-01-15T17:12:00.003+01:00

Image via WikipediaEerder vandaag was ik al wat cynisch over het verschil waarop de spelers in de huizenmarkt in Nederland ("paniek") en Belgie ("geen paniek") met de financiele crisis omgaan. Een illustratie van het tweede was een artikel - jawel weer - De Tijd waarin de makelaarsketens Trevi en ERA de kans krijgen de burger moed in te spreken.
Beide bedrijven proberen koopjesjagers op de huizenmarkt te ontmoedigen, ook al geven ze toe dat de prijzen wel onder druk staan en de huizen gemiddeld steeds langer te koop staan. De Tijd:

Het aantal transacties is de laatste maanden van 2008 sterk gedaald, zo klinkt het bij ERA. De grootste daling werd opgetekend in november, met name omdat de maanden ervoor net wél hoge toppen bereikt werden. Er wisselden in die periode zelfs meer panden van eigenaar dan in dezelfde maanden van 2007. In december van vorig jaar was er dan duidelijk sprake van een stabilisering. Net op dat moment ook haalden banken de duimschroeven van de hypothecaire lening verder aan. Nog maar eens een ebwijs dat de woningmarkt en de kredietmarkt sterk met elkaar verweven zijn.

Trevi verwacht zelfs een zekere stabilisatie in twee tot drie maanden tijd. Voor wat de rentevoet betreft een interessante voorspelling:

Die interestvoeten daalden tussen november en december van vorig jaar van 6,2 naar 4,8 procent. Blijkbaar is dat laatste cijfer echter nog steeds niet laag genoeg. Bij Trevi verwacht men dan ook dat er binnen twee à drie maanden sprake zal zijn van hypothecaire kredieten aan 4 procent of minder. Althans voor wie op 20 jaar leent, kiest voor een vaste rentevoet en 80% van zijn te financieren bedrag leent.

Wij kregen eerder deze maand een rente van enkele centimes meer dan vier procent, dus het lijkt dat we daar tevreden mee mogen zijn.

Nog een renteverlaging in maart?

2009-01-15T17:03:00.003+01:00

Image via WikipediaDe analist van De Tijd verwacht, gebaseerd op de uitspraken van ECB-baas Trichet dat de renteverlagingen bij de centrale bank nog niet voorbij zijn. Een nieuwe, niet al te drastische, renteverlaging zou in maart mogelijk zijn.
Onduidelijk nog wat dit voor de huizenmarkt zou betekenen. Aan de ene kant zullen kopers wellicht nog even wachten op meer voordelen. Aan de andere kant hangt veel ook af van de bereidheid van de banken om dat voordeel aan de hypotheeknemers door te geven, en daarvan is nog weinig gebleken.

Een dubbele brandverzekering

2009-01-15T14:42:00.003+01:00

Image via WikipediaOpvallende discussie met de bank over onze brandverzekering. De oorspronkelijke uitleg was dat onze brandverzekering zou ingaan op het moment dat we het compromis tekenen. Omdat wij pas na het tekenen van het compromis over een brandverzekering kwamen te spreken, was dit dus al niet meer aan de orde.
Maar, zo werd ons verzekerd, omdat de eigenaar van het pand dat we gaan kopen ook zelf een brandverzekering heeft, betekent dat een dubbele brandverzekering, die alleen zinnig is als we al voor het verlijden van de acte in het huis aan de slag zouden gaan. Daarvoor zou de verzekering voorzien in een dekking, zonder dat daar direct kosten aan vast zaten, was de eerste uitleg.
Nu is die uitleg vergeten en heeft de bank de brandverzekering - zonder onze instemming - al in werking gesteld tegen het volle pond. Daar gaan we even tegen stijgeren. Het gaat uiteindelijk niet om erg veel geld, maar je wil toch zelf besluiten wanneer en waarop je een verzekering afsluit. Of niet?

ECB verlaagt basisrente tot twee procent

2009-01-15T14:08:00.004+01:00

Image via WikipediaGeheel volgens de verwachting heeft de Europese Centrale Bank (ECB) na de lunch haar rentevoet met 0,5 procent verlaagd tot twee procent, hier volgens De Tijd. Het is voor de vierde keer in drie maanden dat de rentevoet omlaag gaat in een poging om de recessie te keren.
Later vanmiddag zal ECB-baas Trichet meer uitleg geven, al zal de vraag hoe die renteverlaging effectief gebruikt zal kunnen worden waarschijnlijk niet beantwoord worden.
Meer reacties bij de blog van De Tijd hier.

En wat doet de regering?

2009-01-15T13:43:00.004+01:00

HJean-Claude Trichet
via Wikipediet is een fascinerende dans die rond de huidige economische crisis wordt uitgevoerd. Vooral omdat er patronen in zitten die achtereenvolgens bij verschillende bedrijfstakken verschijnen, soms per land op verschillende momenten.
Eerste reactie in de bankenwereld, de auto-industrie en nu ook de bouwsector is het roepen van "Geen Paniek". Eigenlijk is er niks aan de hand en we moeten ons zo blijven gedragen als we altijd al deden. Het zit bij de consumenten tussen de oren.
Dat verhaal van de spindoctors verandert dramatisch zo gauw er bijvoorbeeld de mogelijkheid van staatssteun om de hoek komt kijken. In de Verenigde Staten maakten de autobonzen het wel heel bont door met hun privevliegtuigen naar Washington te vliegen om uit te leggen hoe erg het wel niet was. Bedrijven waar het toch al niet zo goed mee ging, hebben nu een kans om werknemers op straat te zetten, soms zelfs met de zegen van de vakbonden.
In Nederland hebben de verschillende onderdelen van de bouwsector elkaar gevonden en ze ondersteunen de roep om staatshulp, iets wat warempel later in de week nog zou kunnen gaan gebeuren. In Belgie lijkt de industrie nog in de eerste fase te zetten, waarin het konijntje met verschrikte ogen in de koplampen van de auto kijken en "geen paniek" roept.
Of die staatssteun echt gaat helpen is nog maar de vraag en de eerste ervaringen in de bankensector maken pessimistisch. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rente al fors verlaagd, maar omdat de banken in de meeste gevallen dat niet doorberekenen aan de consumenten, heeft dat geen effect op de markt. Vandaag komt misschien nog een renteverlaging eraan, maar dat lijkt hoogstens handig voor de marges van de banken, terwijl de handel plat lijkt te liggen.
Ook de financiele garanties voor de banken helpen niet echt, zolang de banken daar geen gebruik van maken. Ook de veelgeprezen Nederlandse minister van financien, Wouter Bos, begint nu langzamerhand een probleem te krijgen als vrijwel niemand naar zijn miljarden taalt. We leven in interessante tijden.

Nederland: verkoop nieuwbouwwoningen stagneert

2009-01-15T13:18:00.004+01:00

Image by Michplay via FlickrNederland heeft een dag uitgekozen om alle problemen in de huizenmarkt die zich vorig jaar begonnen af te tekenen met de buitenwereld te delen. We hadden al de makelaars gehad die uitlegden dat de verkoop van huizen vrijwel tot stilstand is gekomen, ondanks de relatief stabiele prijzen.
Voor de nieuwbouwwoningen blijkt de situatie dramatisch, zo meldt Huizenhype op gezag van De Telegraaf. De verkoopcijfers halveerden in het vierde kwartaal, volgens NEPROM, de organisatie van projectontwikkelaars.

De markt voor nieuwbouwwoningen is volgens de directeur nog slechter dan die voor bestaande woningen, omdat kopers van een nieuwbouwhuis de beslissing vaak anderhalf à twee jaar moeten maken voordat ze in het huis kunnen. In de huidige economische onzekerheid durven minder mensen zo lang vooruit te kijken.

Relatief voordeel is wel dat deze markt, zelfs bij ongewijzigd beleid, nog wel tot de zomer doorloopt, maar dan is de crisis wel volledig.

Nederland: hoge prijzen, nauwelijks verkopen

2009-01-15T11:14:00.003+01:00

Image via WikipediaDe strategie van de makelaars om de huizenprijzen hoog te houden lijkt een tijdje gewerkt te hebben: in Nederland kondigde de makelaarsvereniging NVM vandaag aan dat in 2008 de huizenprijzen slechts 1,8 procent zijn gedaald, zo meldt De Volkskrant.
De andere kant van de medaille: in het laatste kwartaal verkochten ze maar een op elke zes aangeboden huizen. Dat was nog een op de vier in het derde kwartaal. Net als veel anderen denk ik dat de huizenverkoop wel op gang zou blijven, als de prijzen omlaag zouden gaan. Vasthouden aan de hogere prijzen stagneert de huizenmarkt.
Volgens de Volkskrant:

Vooral dure woningen zijn moeilijker verkoopbaar. In het goedkopere segment zijn de negatieve effecten minder voelbaar. De makelaarsorganisatie herhaalde de eerder afgegeven verwachting dat de huizenprijzen dit jaar met ongeveer 5 procent zullen dalen. ‘Hoewel op dit moment moeilijk te voorspellen, verwacht de NVM dat de prijzen zich in het goedkopere segment zullen handhaven. In het midden- en hogere segment zullen de prijzen nog onder druk blijven staan’, aldus de NVM.

Volgens mij zijn de makelaars nu beter af als ze echt met de prijzen omlaag gaan. Lagere verkoopprijzen is nog altijd beter dan geen verkopen. In het VPRO programma Goudzoekers heb ik gisteren niet zoveel nieuws geleerd, alleen dat de afgelopen jaren het aantal makelaars enorm is gestegen. Om te overleven in dit vijandig klimaat zullen ze hun strategie moeten aanpassen.

Nederland: "Schaf overdrachtsbelasting twee jaren af"

2009-01-14T17:24:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrIn Nederland is de paniek onder de makelaars duidelijk groter dan in Belgie en zij krijgen uit redelijk onverdachte hoek steun voor het plan de zes procent overdrachtsbelasting op huizenverkoop twee jaren te bevriezen. Volgens Elsevier is dat een onderdeel van een serie plannen van de sociaal-democratische wethouder Hamit Karakus uit Rotterdam.
In Belgie is de overdrachtsbelasting maar liefst tien procent en daar is nog geen sprake van een plan om dat af te schaffen. Daar iets aan doen, dat zou zoden aan de dijk zetten, terwijl het plan om de registratiekosten te beperken wel heel minimaal is.

Volkswoede over immo krijgt een uitlaatklep

2009-01-14T16:16:00.002+01:00

Image by ~jjjohn~ via FlickrIk meldde eerder vandaag al de reacties van vaak erg boze Belgen onder een verhaal van De Tijd. Net nog even gekeken en de waaier van woede maakt duidelijk dat deze uitlaatklep hard nodig is. Een van de nu bijna vijftig reacties:

@jacqi007 De vaste rente is sinds de laatste twee rentedalingen van de ECB slechts met mondjesmaat gedaald. Vooral de variabele KT hypotheekrente lijkt te dalen. Maw de banken houden vast aan hun marges! Terwijl ze nochtans geld toegestopt krijgen om dat niet te doen. Wat de komende maanden brengt voor de hypotheekrente is koffiedik kijken. In De Tijd stond dit weekend dat de overheid echter binnenkort een nieuwe obligatielening uitschrijft op 10 jaar waar gretig op ingeschreven zal worden. Dit zal de LT termijn weer de hoogte in duwen

Het is duidelijk dat daar waar de media deze onderwerpen grotendeels laten liggen, de lezers de schade - als ze de kans krijgen op de websites - goed inhalen.

Prijs stabiel, maar verkoop stort in

2009-01-14T10:37:00.004+01:00

Image via WikipediaVan dalende huizenprijzen is geen sprake, maar de verkoop van huizen is wel stil gevallen, noteert het dagblad De Morgen vandaag.

De daling in het aantal verkopen is vooral te merken bij de appartementen (min 7 procent) en de woonhuizen tussen 250.000 euro en 600.000 euro (min 5 procent), zo blijkt uit cijfers van Century 21, de grootste makelaarsketen van het land. In één specifiek segment, de markt voor chique tweedeverblijfsappartementen aan de kust, is er zelfs een daling van 40 procent.

"We zien op de koopmarkt geen dramatische prijsdalingen, maar wel beduidend lagere volumes", bevestigt voorzitter Luc Machon van CIB Vlaanderen. De daling in het aantal verkopen heeft volgens de makelaars vooral te maken met een lagere vraag. Kandidaat-kopers stellen hun aankoop enkele maanden uit vanwege de economische onzekerheid.

Eigenlijk valt die teruggang nog erg mee, vergeleken met de problemen in Nederland, waar de terugval in de tientallen procenten zit en na de zomer een echte crisis wordt verwacht. In De Morgen:

Machon: "De Nederlandse situatie is ook anders. In Nederland komt het vaker voor dat kopers tijdelijk nog eigenaar blijven van hun oude woning. Die raakt nu niet verkocht en daarom gaan veel huizenbezitters over tot verhuur. Bij ons speelt dat fenomeen niet. De Belgen nemen zulke risico's niet en verkopen eerst hun woning alvorens een nieuwe te kopen. Het aanbod op onze huurmarkt blijft in het beste geval ongeveer constant."

Update: De andere Vlaamse media, inclusief hier De Tijd, nemen het bericht uit De Morgen, overigens keurig met bronvermelding, over. Wat De Tijd veel beter doet is haar lezers laten meepraten en daar zitten interessant stukjes bij - al heb ik nog niet alle dertig gelezen. Lucasje schrijft:

Dalende hypotheekrente is de grootste leugen van de laatste maanden.Ga eens alle banken af en vraag tarief begin december 08 en tarief nu. Men zal zien dat er een STIJGING tot soms 1,5% is. De redactie zou beter eens de proef op de som nemen, ze zullen zien dat hier een grote manipulatie aan de gang is. Maak eens de vgl. tussen intrest voor sparen en voor lenen? Banken willen gewoon niet meer uitlenen,ze willen enkel nog cash geld.Zolang men hen niet verplicht om de kredieten goedkoper te maken zal deze crisis niet overgaan.Vergeet niet:banken waren,zijn en zullen altijd geldwolven blijven. Enkel eigen belang telt, de consument kan stikken.

Huizenzoeksite helpt de koper

2009-01-14T10:23:00.004+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrAls je een succesvolle datingsite kunt maken, dan moet je dat ook met een huizensite kunnen, moet Alexandre Baudoux hebben gedacht, volgens de Expresse. Immotrace.be biedt de mogelijkheid om na te gaan hoelang een huis al te koop staat, een interessant detail bij mogelijke onderhandelingen.
Nadeel is wel dat voor de echt interessante informatie een vergoeding tot 2,5 euro betaald moet worden, terwijl onze favoriete Immoweb gratis is.
Uiteindelijk gaat deze site toch weer op zoek bij de andere immo-sites. Onze ervaring is dat op immoweb de huizeneigenaren of makelaars panden soms liever weghalen en met een nieuwe foto opnieuw aanbieden, om zo te verhullen dat de prijs omlaag gaat. Maar dat is lang niet altijd het geval en wij zagen bij de panden die we volgden dat wel gebeuren, daar hadden we geen immotrace voor nodig.
Misschien wel handig voor mensen die wat minder tijd aan het zoeken willen besteden, al vonden wij het hele zoekproces wel een zinnig onderdeel van onze huizenjacht.

Klein stuntje met Antwerpse huizenprijzen

2009-01-13T20:14:00.002+01:00

Image via WikipediaHet vastgoedbedrijf van de stad Antwerpen AG Vespa geeft kortingen op enkele huizen die te koop staan, bericht onder andere De Standaard.
Wij hebben in het verleden flink wat panden ook in de stad Antwerpen bezocht en de gemeente Antwerpen heeft op dit moment een uitstekend beleid bij het vernieuwen van de stad, leek ons bij die bezoeken. Maar de kortingen van 15.000 euro op een aanschafprijs van tot bijna 300.000 euro vinden wij toch wat te mager om, zoals De Standaard doet, "fors" te noemen.

Ze doet dat naar aanleiding van de Bouw & Renobeurs die nog tot zondag loopt in Antwerp Expo. Het gaat om zogenaamde schakelwoningen met een vraagprijs tussen 208.000 en 281.000 euro.

De stunt is volgens Vespa een manier om het project aan de Schaafstraat dat 'Residentie Arboretum' gedoopt werd, een nieuwe impuls te geven.

Bij die bedragen vinden pas kortingen van 40.000 tot 50.000 euro fors en we moedigen potentiele kopers dan ook aan er zelf nog een schepje bovenop te doen.

De huizenmarkt morgen bij de VPRO

2009-01-13T17:03:00.002+01:00

Image via WikipediaDe Nederlandse omroep VPRO zendt morgenavond in haar serie "Goudzoekers" een aflevering over de huizenmarkt uit. En alsof dat nog niet genoeg is heeft ze ook een sociaal netwerk gebaseerd op de Ning technologie rond de uitzending opgezet. Ik geloof dat ik lid nummer drie was voor de huizensectie, dus dat schiet nog niet erg op. Meldt u aan!

Meer over de energiecontracten: toch maar rondbellen

2009-01-13T11:38:00.003+01:00

Vandaag toch maar even met Electrabel gebeld omdat hun verder uitstekende website toch geen antwoord geeft op enkele prangende vragen. Bijvoorbeeld: wat is het beste moment om naar nieuwe leveranciers voor electriciteit en aardgas om te kijken.
We hebben nu een jaarcontract dat in maart afloopt, maar - zo liet de vriendelijke mevrouw van de Energielijn weten - als we verhuizen kunnen we dat contract onderbreken zonder dat wImage via Wikipediae een boete krijgen. In ons nieuwe huis krijgen we dan een nieuw contract aangeboden en daarmee is het dan uitkijken. Dan moeten we in elk geval geen jaarcontract afsluiten en misschien is het beter als ik alvast even met Vergelijk.be de leveranciers weer vergelijken.
De verschillen blijken bij de electriciteit minimaal te zijn. Liminus, Nuon en Essent doen het enkele tienjes per jaar beter dan Electrabel, maar dat lijkt geen aanleiding te zijn voor veel gedoe. Tenzij de overstappremie aantrekkelijk is.
Bij aardgas blijken de verschillen iets groter te zijn. Luminus is daar op jaarbasis 50 euro goedkoper dan de eerstvolgende, Carrefour Energie en Ebem. Electrabel staat hier op nummer vier, maar is alleen fors duurder dan Luminus, voor de rest zitten ze op hetzelfde niveau.
Ik vrees dat dit toch enkele uren bellen gaat worden.

2009-01-12T15:50:00.004+01:00

Image via WikipediaHoe moet dat met overstappen naar een nieuwe energieleverancier, vroeg ik op het Bouwinfo forum. En dat leverde snel een bruikbaar antwoord op:

In principe blijft bij een verhuis je huidige contract van kracht. Dus bekijk of je een contract had op je naam voor de verhuis, indien zo ben je hier nog altijd aan gebonden (tot het einde van dat contract, en je kan het pas opzeggen een maand voor opzegtermijn - schriftelijk). Ben je niet gebonden door een contract op je naam kan je inderdaad tijdelijk om het even welke leverancier nemen, maar de huidige (Electrabel) zal het meest praktisch zijn.

Neem dan alleszins wel een contract van onbepaalde duur, maandelijks opzegbaar. Anders hang je vast voor een jaar of meer.

Het is dus nog niet zo gemakkelijk om van de heersende machten af te komen. Dat gaan we na onze verhuizing verder uitzoeken. Het verlijden van de acte voor ons nieuwe huis staat nu vast op 6 februari, dus we gaan even de meer noodzakelijk dingen regelen.

Wanneer de energiecontracten oversluiten?

2009-01-12T11:28:00.003+01:00

Image via WikipediaIk heb hier al eerder gemeld dat we met vreugde uitkijken naar de concurrentie tussen de energieleveranciers. De vraag is nu even wanneer we dit moeten doen en daar kan ik Electrabel niet zo goed over bellen: wat is de beste manier om naar de concurrentie over te stappen, mevrouw?
De oude eigenaar zit zowel voor aardgas als electriciteit bij Electrabel en wij hebben inmiddels een top-3 van leveranciers gemaakt, waar Electrabel niet bij zit.
De vraag is wanneer we het beste kunnen overstappen? Is dat meteen bij de verhuizing. Of kunnen we ook nog een maandje of zo bij Electrabel blijven en op een moment dat we het wat minder druk hebben die overstap even regelen? Niet zeker, dus heb ik maar een vraag gesteld bij mijn favoriete forum voor dit soort kwesties: de Bouwinfo Vraagbaak. De eerste antwoorden komen al binnen, dus hier binnenkort ook meer.

Nederland: echte crisis in bouw pas na de zomer

2009-01-12T10:31:00.003+01:00

Image via WikipediaEen kopersstaking, die leidde tot een terugval van 60 procent in de verkoop van nieuwbouwwoningen in het laatste kwartaal van 2008. Dat is de oorzaak van wat, volgens dit verhaal in de Volkskrant, na de zomer van 2009 gaat leiden tot een massieve crisis in de bouwsector in Nederland.

‘Het verraderlijke is dat deze alarmerende cijfers zich nog niet vertalen in failliete bedrijven en massaontslagen. Dat gaat pas vanaf de zomer 2009 beginnen’, voorspelt NVB-directeur Nico Rietdijk. Nu wordt er volgens hem nog volop gebouwd en lijkt het alsof er niets aan de hand is. ‘Maar dat komt omdat de bouw met lange doorlooptijden te maken heeft. Wat nu wordt gebouwd, is anderhalf jaar geleden verkocht, toen er nog niets aan de hand was. Dat er momenteel vrijwel niets meer wordt verkocht, gaan we dus pas later merken. Het dieptepunt verwacht ik in 2010 en 2011.’

Nieuwe renteverlaging ECB verwacht

2009-01-12T10:02:00.002+01:00

Image via WikipediaAmerikaanse media, zoals de Wall Street Journal en Bloomberg, spekuleren vandaag op een verdere renteverlaging, komende dinsdag door de Europese Centrale Bank (ECB). Het bericht heb ik nog niet in Europese media gezien, maar zal ook mogelijk een direct effect hebben op de hypotheekrente.
Voor ons komt dat te laat, we hebben ons contract al getekend, maar voor mensen die dat nog niet gedaan hebben - en werken met banken die de renteverlagingen van de centrale bank direct doorrekenen - is het wellicht handig nog een weekje te wachten met hun hypotheek.
Het zal, als de geruchten waar zijn, het laagste niveau zijn sinds 2005 en de vraag is of er meer in het vat zit. Dat lijkt niet onwaarschijnlijk.

Teveel bordjes 'te koop' - burgemeester

2009-01-11T21:40:00.004+01:00

Knokke-Heist
via WikipediaNieuwjaarstoespraken zijn nog ergens goed voor, zo noteren we in De Morgen. Deze noteren pittige uitspraken van burgemeester Leopold Lippens van Knokke-Heist die de oplossing heeft voor de zich ontwikkelende vastgoed crisis. De bordjes met 'te koop' hinderen hem. De Morgen:

Volgens de flamboyante burgervader zorgen deze bordjes voor een vorm van visuele hinder. "Soms hangen er meerdere bordjes aan hetzelfde appartement. Ik aanzie dat als storend", luidde het.
Volgens de burgemeester staan er door de economische en financiële crisis niet meer vakantieverblijven dan anders te koop in Knokke-Heist. Daarmee spreekt hij zijn eigen voorzitter van Toerisme Knokke-Heist Daniël Despiegelaere tegen.

Een bordje is wel genoeg, dat moet ik zeggen. Hier in onze streek zie ik een andere tendens. Als makelaars een woning verkopen dan komt daar het plakkaat "verkocht" overheen. En beide blijven dan maandenlang mijn beeld vervuilen. Dat is ook een manier om te doen alsof het goed gaat met de verkopen, maar van mij mogen die bordjes wel weg na een week.

De laatste controle voor het verlijden van de acte

2009-01-11T16:47:00.002+01:00

Image by Klearchos Kapoutsis via FlickrNog even het weekend gebruikt om de rest van de verkoopprocedure na te lopen. Een onderdeel hebben we pas net ontdekt en - de strenge winter maakt dat wellicht extra noodzakelijk - en dat is de laatste controle van het huis voor het verlijden van de acte. Natuurlijk is de kans dat de waterleiding bevriest en stuk gaat klein, maar dit jaar wellicht net iets groter dan de vorige tien jaren.
Gelukkig zijn er genoeg adviezen om dit soort problemen te voorkomen, niet het bevriezen zelf, maar wel dat je daar als nieuwe eigenaar plotseling naar zit te kijken. Hier bij de Hypotheker leggen ze bijvoorbeeld uit dat het voor een nieuwe eigenaar handig is om het nieuwe huis nog even voor het officiele verlijden van de acte na te lopen, kijken of alle ramen en deuren er nog in zitten. Toch maar even een afspraak maken, voor begin februari, als we officieel eigenaar dreigen te worden.

Huizenkoopjes volgens De Tijd

2009-01-10T10:43:00.002+01:00

Image via WikipediaHet netto katern van het dagblad De Tijd geeft een aardig overzicht van de vastgoedmarkt in Vlaanderen en laat zien waar de huizen voor hoeveel (gemiddeld) in prijs zakten. Terwijl de markt niet zoveel inzakte als in andere landen als Spanje en het Verenigd Koninkrijk is volgens De Tijd in Belgie de prijs soms met vijf tot vijftien procent gezakt.
Ook het aantal dagen dat huizen te koop staan is nauwelijks gestegen, noteerde het blad bij Century 21, van 113 dagen in 2007 tot gemiddeld 115 dagen in 2008. Waar zitten dan de koopjes?
De vakantieregio's en vooral tweede huizen staan onder druk. Over de kust:

De tweede verblijven aan zee worden niet gespaard door de crisis. Vandaag al worden er enorme prijsverschillen opgetekend – tot wel 50 procent. Appartementen aan de Kust zakten al 20 tot 25 procent in prijs: tegenwoordig betaal je er gemiddeld2.000 euro per vierkante meter. In Knokke-Zoute ligt de prijs een stuk hoger: gemiddeld 10.000 euro per vierkante meter.

Onze regio, Antwerpen, staat niet aangegeven als een plek waar de gemiddelde prijzen fors omlaag gingen. Waarschijnlijk is dat dan toch een kwestie van onderhandelen.

Banken verwachten zwak hypotheekjaar

2009-01-08T12:12:00.002+01:00

Geen crash maar ook maken de banken in Belgie niet vooral een vreugdedansje, als ze uitleggen wat ze van de hypotheken in 2009 verwachten. Volgens De Tijd, die uitspraken van drie banken mocht noteren (Fortis, Dexia en ING) is er geen paniek, maar wel een "verkalming".
Eigenlijk zijn de commentaren nog wel het meest interessant, bijvoorbeeld:

Er is een opmerkelijke evolutie aan de gang in de immosector: van de zg. 'forse daling' van de prijzen voor appartementen/woningen zal u op de websites alvast weinig merken.U moet het zélf maar eens checken. Méér zelfs: de 'makelaarsgilde' voelt de bui al enige tijd hangen en 'update' haar prijzen
alvast... naar omhoog(sic!):veelal met een percentage dat overeenstemt met de
gemiddeld in de pers vermelde prijsdalingen van ca.25%. De NVM (makelaarsvereniging NL) staat momenteel zelfs onder onderzoek van de overheid omdat zij openlijk(!)had gemeld dat zij met haar leden had afgesproken om de geafficheerde prijzen onder geen enkele omstandigheid te verlagen, omdat dit de trend alleen maar zou bevestigen.(Terloops: in NL bedraagt de gemiddelde 'courtage' van een makelaar 1 tot 1,5%: bij ons tot 5% en méér!).Hoog tijd om ook bij ons deze volstrekt ontoelaatbare marktmanipulatie te onderzoeken én te bestraffen.Een afsluiter: in Oostende alléén al staan méér dan 500 appartementen te koop.

Het zijn pas de eerste uitingen van onvrede, ik verwacht hier meer.

Nederland: Amsterdamse huizenprijzen kelderen

2009-01-07T12:39:00.002+01:00

Image by comicbase via FlickrMeer slecht nieuws vandaag van de Nederlandse onroerend goed markt, en wel vanuit Amsterdam. Het NRC-Handelsblad meldt op gezag van de gemeentelijke bonentellers dat in november het aantal verkopen van huizen met een kwart omlaag ging. Dat is in lijn met de rest van Nederland, maar in Amsterdam ging ook de verkoopprijs met tien procent omlaag. In de rest van Nederland was dat net geen vol procent.
De onderzoekers volgen ook mijn redenering, namelijk dat de effecten pas gemiddeld drie maanden later in de cijfers te zien zijn:

Doordat er gemiddeld drie maanden liggen tussen het tekenen van een voorlopig koopcontract en het passeren van de officiële koopakte, weerspiegelen de cijfers van november de marktstemming in augustus 2008. „Aangezien vooral de banken pas in maanden daarna in zwaar weer terechtkwamen, zullen de effecten van de kredietcrisis op de huizenmarkt in het eerste kwartaal van 2009 nog sterker zichtbaar worden”, waarschuwen de onderzoekers van O+S.

Er staat ons dus meer zwaar weer te wachten als meer cijfers beschikbaar komen.

Nederland: wachttijd bij verkoop een tot twee jaren

2009-01-07T11:06:00.003+01:00

Image by VICNL via FlickrOpmerkelijk nieuws van het makelaarsfront in Nederland. Volgens dit bericht in De Telegraaf duurt het voor een rijtjeshuis in Nederland gemiddeld een jaar voordacht het verkocht is. Duurdere vrijstaande woningen zouden zelfs een gemiddelde verkooptijd van twee jaren kennen.
Het blijkt een voorspelling te zijn van de consumentensite Woonnieuws en dat verklaart het curieuze bericht een beetje. Want om dit soort feiten vast te stellen zou je toch tenminste een jaartje of twee nodig hebben. De site vraagt zich ook af hoe het komt dat in deze markt de verkoopprijzen nog steeds stijgen:

Woordvoerder Rob Keijzer van de website: "Verkopers baseren hun vraagprijs op incidentele succesverhalen van anderen. Ze vinden dat als een vergelijkbare woning van een ander duur is verkocht, de eigen woning ook zoveel moet kunnen opleveren". Dit verklaart volgens hem dat vraagprijzen nog steeds doorstijgen. Keijzer adviseert verkopers om samen met hun makelaar opnieuw na te denken over een vraagprijs die past bij de huidige markt.

Ik voeg deze site ook maar toe aan mijn lijst met handige websites.

Nederland: een slagveld voor makelaars

2009-01-05T12:25:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrNederlandse makelaars verwachten het komende kwartaal een slagveld in hun industrie, schrijft het Financieel Dagblad (hier in een kopie). Het aantal transacties ging in november en december al met meer dan dertig procent omlaag en voorlopig lijkt er geen einde te komen aan die neergang.

Peter Tromp van Tromp Makelaardij in Beverwijk rept zelfs van een daling van het aantal transacties met zeker 50% in december. ‘Ik weet niet wat de markt gaat doen, maar als het zo blijft als in december, dan heeft elk makelaarskantoor in Nederland problemen.’

In een aantal gevallen, zo blijkt uit de reacties van makelaars, was de teruggang zelfs honderd procent. Deze cijfers zijn niet direct te vertalen naar Vlaanderen, waar de relatieve prijsstijgingen op de huizenmarkt geringer waren vergeleken met Nederland. Maar de huiver van banken om uberhaupt hypotheken aan te gaan zal zeker vergelijkbaar zijn, evenals de huiver van potentiele kopers om nu tot actie over te gaan.

Concurrentie in de energievoorziening

2009-01-04T10:31:00.003+01:00

Image by H. Kosin via FlickrBij een verhuizing is het overzetten van gas en elektriciteit niet langer een eenduidige zaak die in de meeste gevallen met de traditionele leverancier Electrabel geregeld kan worden. Bij het afsluiten van nieuwe contracten zijn nu meerdere aanbieders en het is handig om voor de energievoorziening even te gaan shoppen.
Voor zowel het aardgas als de elektriciteit zijn we nu een drietal aanbieders aan het vergelijken: Nuon, Essent en Liminus. Via zoekmachines vallen die vergelijkingen eenvoudig te maken en zeker bij het overstappen van een andere maatschappij, zijn aardige eenmalige tegemoetkomingen te krijgen. Ook verwachten we dat we in telefonische onderhandelingen nog wat meer concessies kunen krijgen. De site met vergelijkingen zijn hoogstens een eerste aanzet.
Belangrijk is ook om te noteren dat aardgas en elektriciteit niet bij dezelfde maatschappij betrokken hoeven te worden.
De voordelen die hierbij gehaald worden zijn natuurlijk minder groot dan we - verwend als we zijn - konden krijgen bij de aankoop van het huis. Daarbij ging het bij de vergelijking tussen de hypotheekverstrekkers, de banken, de dalende rentepercentages, de verdwijnende registratiekosten vaak om duizenden euro's. Daar is nu gaan sprake van. Maar omdat het gaat om regelmatig terugkerende kosten, is het wel handig om bij het begin - en misschien wel jaarlijks - te kijken over het overschakelen naar een andere energiemaatschappij zinnig is.
Bij het water bestaat die concurrentie nog niet, daar lijken we afhankelijk te zijn van Pidpa, maar dat gaan we nog verder uitzoeken.

Verhuizers: een concurrerende bezigheid

2009-01-03T19:54:00.002+01:00

Image by Yneqe via FlickrWe hebben een eerste rondje gemaakt lang de verhuizers in Vlaanderen en een ding is zeker: deze industrie lijdt bijzonder onder de felle concurrentie. Hun aanbiedingen zijn relatief eenvoudig online te vinden en te vergelijken. Punten om op te letten: wanneer beginnen ze hun tijd te rekenen? Het bedrijf dat onze voorkeur heeft telt vanaf het moment dat ze bij ons arriveren en houden op met tellen wanneer ze weg gaan. Andere bedrijven tellen vanaf het moment dat ze hun depot verlaten en dan kan er gemakkelijk een uurtje of zo bij komen.
Verder is het goed even te vragen hoe ze extra uren tellen. Vaak beginnen ze met een minimum van drie uren - en dat lijkt ons redelijk. Daarna is segmenten van een kwartier, en dat komt voor twee verhuizers neer op 18 euro per kwartier.
Volgende maand noemen we man en paard als we ook ervaringe hebben met het verhuizen zelf.

Politieke blog verwacht daling huizenmarkt

2009-01-03T09:08:00.002+01:00

Image by Getty Images via DaylifeBuiten de traditionele media heb ik nog weinig politieke en economische analyses aangetroffen in Vlaanderen, maar In Flandres Field lijkt een uitzondering, al ontdekte ik ze pas vandaag. Voor ons interessant om te kijken wat over de huizenmarkt wordt gezegd, door Tuur Demeester, lid van de raad van bestuur van het Rothbard instituut:

Ik denk dus dat we op de korte termijn een verdergaande samentrekking kunnen verwachten: een samentrekking van de huizenmarkt**, lonen zullen dalen en/of werkloosheid zal stijgen, het geld zal tijdelijk duur blijven*** en er zullen veel bedrijven failliet blijven gaan.

Dat lijkt me voorzichtig genoeg. Nog niet zoveel tijd gehad om de andere bijdragen op de weblog te schrijven, maar het lijkt me - vergeleken met wat ik uit de VS en China ken - voor een weblog een erg brave. Ik zal ze voorlopig eens op mijn rss-lijst zetten.

De brandverzekering: toch bij de bank

2009-01-03T08:22:00.003+01:00

omImage via WikipediaBij het kopen van een huis komen veel zaken kijken, ogenschijnlijk kleine zaken, maar toch dingen die geregeld moeten worden. Bijvoorbeeld, de onvermijdelijke brandverzekering. De bank die de hypotheek verstrekt, in ons geval de KBC, wil dat graag als een onderdeel van het hele pakket aanbieden. Dat doet verder elke bank, maar heef ons er niet van weerhouden ook even naar andere aanbiedingen te kijken.
Via een makelaar hebben we een aantal offertes laten maken. Wat bleek was dat diens aanbiedingen nauwelijks afweken van die van de KBC, maar dat de bank uiteindelijk ook met het meest concurrerende aanbod kwam. Wereldschokkend waren de verschillen niet. Het is iets om goed naar te kijken, maar ook niet heel veel tijd waard. Zeker omdat de prijsverschillen relatief gering zijn, dertig, veertig euro per jaar, is het kiezen van een verzekeringsmaatschappij met een goede reputatie - ze maken geen nodeloze problemen bij de eventuele uitbetaling - belangrijk.

And the winner is: KBC

2009-01-02T11:59:00.002+01:00

Image by ➨ Redvers via FlickrVandaag hebben we de laatste formaliteiten met onze hypotheekverstrekker afgerond en zijn uiteindelijk met de nu grootste Belgische bank KBC in zee gegaan. Hoewel de rentepercentages ook volgens onze mensen bij de KBC soms in hun voordeel en soms in hun nadeel werken, zaten ze deze keer zeker voor ons aan de gunstige kant.
De enige organisatie die ons licht voordeliger tarieven en voorwaarden bood was Finshop, een makelaar in onder andere hypotheken. Maar ondanks een miniem verschil vonden wij het toch zinniger om direct zaken te doen met een bank, waar je direct binnen kunt lopen en alle vragen direct kunt stellen.
Weer een stapje in dit project en volgende week ongetwijfeld meer.

2008-12-30T21:06:00.002+01:00

Image via WikipediaBelgie heeft een nieuwe minister van justitie, Stefaan de Clerck, die vandaag is aangetreden. Voor ons en de rest van de wereld zijn er veel belangrijkere problemen, maar het zou goed zijn als zijn ministerie nu ook snel beslist hoe we de korting op de registratierechten bij de aankoop van een huis moeten interpreteren.
De nieuwe regels worden per 1 januari van kracht en gisteren wist onze notaris nog niet hoe deze regels precies te interpreteren. De politieke partijen aan de Wetstraat in Brussel hadden belangrijkere zaken te doen, maar kan dit akkefietje nu ook even geregeld worden?

Heftige online debatten over de huizencrisis

2008-12-30T20:59:00.002+01:00

Image via WikipediaDe afgelopen week kwam de huizenmarkt in Vlaanderen weer duchtig in het nieuws, nou, duchtig voor Vlaamse begrippen, want vergeleken met andere landen besteden de media weinig aandacht aan deze crisis.
Opvallend was wat bij Het Laatste Nieuws gebeurde. Zij namen, met bronvermelding, nieuws van De Morgen over en in tegenstelling tot bij De Morgen zelf morgen bij HLN de lezers zelf reageren. En hoe ze reageren, we zitten nu boven de tachtig! Het is de vloedgolf aan (zinnige en onzinnige) kritiek die ik zowel in de VS als in China een voornaam element van het maatschappelijk debat vormt. Ik heb niet alle andere kranten erop nagekeken, maar het feit dat De Morgen haar website niet opent voor het publieke debat is niet langer van deze tijd.
De vele reacties bij HLN toont aan dat dit onderwerp echt leeft bij de lezers, reden genoeg om ook in de redactionele colommen daar wat meer aandacht aan te geven.

Verhuizen: nieuwe issues

2008-12-29T20:34:00.003+01:00

by we-make-money-not-art via FlickrWe blijven hier de ontwikkelingen van de huizenmarkten volgen. Bijvoorbeeld de voorspelling dat de markt in Nederland met maar liefst met 40 procent dreigt te dalen is een verhaal dat we niet kunnen negeren, al is de situatie in Vlaanderen wat anders omdat de huizenprijzen nooit zo enorm gestegen zijn als in Nederland.
Maar we hebben inmiddels een afspraak met een bank (daarover binnenkort meer), een datum met de notaris geprikt voor het verlijden van de acte, en dus kunnen we ons gaan concentreren op een nieuwe categorie zorgen. Welke verhuizer gaan we kiezen? En hoe gaan we ons nieuwe en grotere huis een beetje inrichten?
We waren blij verrast met de vondst van Troc, een goed georganiseerde keten van tweedehands spullen. Het is een fenomeen dat we in Nederland niet goed kennen: daar kennen we hoogstens de particulieren die de dag van het grofvuil door de straten racen. Het van oorsprong uit Frankrijk afkomstige Troc bemiddelt tussen aanbieders en vragers van goederen. Hun website geeft maar een te klein beeld, maar we zijn inmiddels bij een hele serie winkels geweest en we waren verbijsterd. Verbijsterd over de vaak grote hoeveelheden aan gruwelijk lelijke spullen, maar ook bijzonder mooie zaken.
Troc is zo goed georganiseerd, dat je er zeker nog wel juweeltjes aan kunt treffen, maar wel juweeltjes die door het personeel van Troc al als zodanig zijn geidentificeerd en van een prijs zijn voorzien. Bij onze nieuwe speurtochten zijn we al bij de meeste Troc's in Vlaanderen geweest. Meer ook hierover later.

Apartementen drukken markt omlaag

2008-12-27T14:11:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrWeer verontrustend nieuws aan het einde van het jaar, terwijl de rest van de huizenmarkt zich nog redelijk goed lijkt te houden, zo lezen we in de Belgische media, zoals De Morgen. Vastgoedkantoor Century 21 komt met haar analyse:

Vooral aan de kust ligt de appartementenmarkt op apegapen. De prijzen zijn daar met 20 à 25 procent gedaald. De vastgoedmarkt heeft over het hele jaar bekeken behoorlijk standgehouden. Als de prijzen in 2008 vergeleken worden met 2007, dan wordt er nog een prijsstijging met 5 procent genoteerd. "De gemiddelde prijzen voor een woning stegen van 192.000 naar 197.000 euro", zegt Julie Lestabel, marketingmanager bij Century 21.

Maar de laatste twee maanden waren er te veel aan voor de vastgoedmakelaars. In november ging de markt flink onderuit. De invloed van de economische crisis deed zich plots heel sterk gevoelen op de woningmarkt. De voorbije weken stonden woningen veel langer te koop. Gemiddeld was het 132 dagen wachten voordat er een koper opdook. Als het hele jaar in rekening wordt gebracht, stonden woningen gemiddeld 115 dagen te koop (2007: 113 dagen).

Eerder vroegen wij ons al af wanneer je zou kunnen verwachten dat de crisis zich effectief in de cijfers aftekent. Als onze analyse van vorige week klopt, dan zou het effect pas in het eerste kwartaal van 2009 echt in de cijfers aftekenen.
Ook Century 21 verwacht voor 2009 geen verbetering, al houden ze niet van het woord crisis.

Voor 2009 verwacht Century 21 geen beterschap voor de makelaars. De eerste zes maanden worden moeilijk. "We verwachten geen zware crisis. Wel een normalisering van de prijzen en verdere prijsdalingen", zegt Lestabel. "De gouden jaren op de vastgoedmarkt van constante prijsverhogingen zijn definitief voorbij."

Hoelang voordat een crisis uit de cijfers blijkt?

2008-12-24T14:32:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrHeel voorzichtig zien we voor het eerst in allerlei cijfers het begin van de huizencrisis zich afspreken, bijvoorbeeld in dit bericht over de Zeeuwse huizenmarkt in november. Maar als we kijken naar de realiseerde verkopen in november, praten we dan ook echt over november?
Wat mij aan het hele proces van kopen en verkopen opvalt is dat het allejezus lang duurt. Misschien ondanks alle voorbereidingen toch een impulskoper, die het liefst meteen van de aankoop wil genieten.
Maar in de praktijk duurt het allemaal gemakkelijk een maand of twee, drie voordat de zaken helemaal rond zijn. Is een huis gevonden, dan moet onderhandeld worden, dan moet met de bank zaken gedaan worden en pas dan - als de notaris ook zijn huiswerk klaar heeft - kan de formele aankoop geschieden. En die komt dan in de statistieken terecht van het kadaster en andere instanties. Wij hebben eind oktober de voorlopige koopacte getekend en als alles meezit, dan zitten we begin februari in het huis.
Dat betekent dus dat als we de cijfers van november krijgen, dan zijn het eigenlijk de cijfers van augustus, september. Net omdat de crisis pas de afgelopen twee, drie maanden stevig om zich heen aan het grijpen is, weerspiegelt de huizencrisis zich nog maar nauwelijks in de cijfers. De benauwde geluiden uit de industrie suggereren dat het de komende maanden nog wel eens wat triester zou kunnen worden.

Nederlandse makelaars geven opnieuw prijsafspraken toe

2008-12-23T11:16:00.002+01:00

Image by aloxe via FlickrVandaag is het De Telegraaf die uit de mond van makelaars noteert dat ze afspraken maken over de huizenprijzen. Eerder deed dit ook het Eindhovens Dagblad. Wat zijn de argumenten van in dit geval anonieme makelaars?

"Door het verlagen van de prijzen verkopen we geen huis extra in deze moeilijke tijd. Dus ben ik met mijn collega's hier overeengekomen dat we de waarde van de woningen op peil houden. En dat kan niet als we massaal vraagprijzen verlagen."

Op de eerste plaats is het illegaal om dit soort prijsafspraken te maken en niet verwonderlijk toont de makelaarsvereniging NVM zich "geschokt".

"Een kat in het nauw maakt rare sprongen. Maar die sprongen accepteren wij van onze leden absoluut niet."

Behalve dat kartelvorming niet mag, is het argument volgens mij ook nog een keertje fout. Ook in deze moeilijke tijden zijn er absoluut kopers te vinden voor huizen, maar dat hangt wel erg van de prijs af. Wij hebben ook goed bijgehouden bij welke huizen de prijzen in beweging waren, voordat we aktie ondernamen. Het lijkt me sterk dat wij uitzonderingen zijn. De enige manier om de verkopen weer lopen te krijgen is met prijsverlagingen, hoe vervelend dat ook voor de verkopers - en in mindere mate voor de makelaars - is. Als makelaars namelijk niks meer verkopen, dan verdienen ze helemaal geen geld.
Opvallend was ook dat het bericht over Immo Budget dat we gisteren bij de VTM noteerden niet terug te vinden is in de Belgische media, die ik heb onderzocht. Belgie heeft wel enkele grotere problemen deze dagen, maar het is curieus dat afgezien van de gedrukte media hierover niet schrijven. Of ik moet iets missen.

Immo Budget doorbreekt mogelijk kartel makelaars

2008-12-22T19:20:00.006+01:00

Gent
by indy12121 via FlickrEen interessant nieuwtje zag ik om zeven uur op het VTM-nieuws over een rechtzaak tegen het makelaarskantoor Immo Budget uit Gent. Op haar website brengt het bedrijf zelf de voorgeschiedenis, maar ik vond nog geen links naar het actuale nieuws. Die volgen wellicht later.
Het makelaarskantoor is in mei dit jaar enkele dagen geschorst na klachten van de concurrentie die vonden dat ze te lage tarieven rekenden. In tegenstelling tot het gebruik rekende Immobudget geen ereloon van tussen de drie en zes procent van de verkoopprijs, maar een vast tarief van 2,500 euro. (Hier een nieuwsbericht van hun site.)
Het laatste nieuws in mei:

Het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (BIV) vindt de praktijk niet kunnen. "Een te laag ereloon draagt bij tot de negatieve beeldvorming van het beroep van makelaar," stelt het.

Hehe, een leuk argument om graaizucht te verdedigen. Nu heeft volgens het VTM-nieuws de rechtbank Immo Budget gelijk gegeven. Bovendien gaan nu ook de Belgische financiele autoriteiten onderzoeken over de makelaars geen illegale prijsafspraken maken. Een wat minder plezierige kerst voor de toch al geplaagde makelaars, die lijden onder een inzakkende markt en een felle onderlinge concurrentie - zij het niet op de prijs.

Het valt me overigens tegen dat ik via mijn vertrouwde Google Nieuws eerder geen enkele link heb gevonden naar deze affaire, die in mei overigens wel uitvoerig de media heeft gehaald. Over de uitspraak van de rechtbank heb ik ook nog geen links gevonden, maar het kan wel zijn dat VTM gewoon erg snel was.

Update: De VTM reportage staat inmiddels online.

Nederland: minder verkoop, minder hypotheken

2008-12-22T13:19:00.004+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrWeer haalt de Nederlandse huizenmarkt de voorpagina's van de kranten. Het relatief goede nieuws is dat de gemiddelde huizenprijzen weliswaar in november een klein procentje zijn gedaald, maar nog altijd zijn de huizen duurder dan dezelfde tijd vorig jaar. Gemiddeld dus.
Wel is de verkoop stevig ingezakt: 30 procent minder huizen verwisselden in november van eigenaar, vergeleken met october, dus dat is redelijk fors. Ook met de hypotheken gaat het niet goed (en we kunnen niet beoordelen of dit de oorzaak van de dalende verkopen is of dat dit wellicht door de dalende verkopen is veroorzaakt.)
Volgens Elsevier:

De banken mijden elk risico en verstrekken daardoor steeds minder hypotheken. Starters zonder vast arbeidscontract of eigen geld worden aangemerkt als risicogroep en krijgen volgend jaar moeilijker een lening, met ingrijpende gevolgen voor de huizenmarkt.

Dat betekent problemen voor de groep die traditioneel het grootste deel van de huizenmarkt beheersen.

Update: Meer details bij de Beursduivel.

Autoriteiten houden een oogje op Nederlandse makelaars

2008-12-20T09:51:00.003+01:00

Image by Claudio.Ar - Hermes via FlickrHet bericht van donderdag dat de Nederlandse makelaars onderling prijsafspraken maken om de verkoopprijzen hoog te houden (dat overigens door Huizenhype zonder bronvermelding van het Eindhovens Dagblad was overgenomen), krijgt een staartje. Huizenhype citeert nu het Nederlands Dagblad dat meldt dat niet EU-commissaris Neelie Kroes in actie komt, maar de NMA, de Nederlandse Mededingingsautoriteit:

De NMa viel over de stelling dat makelaars daarover overleg voeren. ,,In welke setting het zou gebeuren, weten we niet. Maar we slaan op elke vorm van overleg aan”, aldus een woordvoerster van de NMa. ,,Wij houden dit de komende periode in het hele land scherp in de gaten.” De NMa hoopt op tips van consumenten. ,,Als mensen prijsafspraken vermoeden, kunnen ze zich altijd bij ons melden. De markt moet zijn werk doen.”

De korting op de registratiekosten

2008-12-19T13:52:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrEerder deze maand maakten we al melding van een korting op de registratiekosten van een nieuw huis, een overheidsmaatregel die het kopen van een huis potentieel duizend euro goedkoper zou maken. Dat is niet het soort bedrag waardoor de verkoop volgens mij echt wordt gestimuleerd, maar we nemen als kopers dat extraatje graag in ontvangst.
Probleem is nog dat de notaris niet weet over mij in aanmerking komen voor de korting, want de wetgever - het zou een veel voorkomend probleem zijn - heeft niet echt een juridisch waterdichte tekst gemaakt. Zo is onduidelijk of het tekenen van de voorlopige koopakte of het verlijden van de acte het moment dat bepaald of de korting, die per 1 januari ingaat, van kracht is.
Onze koopacte is eind oktober getekend, de acte wordt hoogst waarschijnlijk begin februari verleden, dus wij zijn een twijfelgeval. Iedereen verwacht dat het moment van het verlijden van de acte bepalend is, omdat anders iedereen gemakkelijk een nieuwe koopakte kan maken - al levert dat ook weer complicaties op.
Maar de notarissen wachten nu op een uitleg van de federatie van notarissen, zodat ze in elk geval een lijn kunnen trekken. Die uitleg is er nog niet. Gelukkig dat wij nog tot februari de tijd hebben.
Aan de Wetstraat in Brussel lijkt de Belgische regering inmiddels grotere problemen te hebben, en wij houden onszelf ook goed bezig.

Kartelvorming onder Nederlandse makelaars

2008-12-18T14:22:00.004+01:00

by Martin Bekkelund via FlickrOpvallend nieuws in de Nederlandse site Huizenhype: Nederlandse makelaars maken prijsafspraken. Van het feit op zich sta ik niet zo te kijken, maar dat ze het toegeven:

Makelaar Koen Sol uit Son en Breugel zegt: “Als ik nu de prijzen verlaag verkopen we echt geen woning extra. Dat moeten we dus ook niet doen. Collega’s in het dorp zitten gelukkig op dezelfde lijn, we hebben daar af en toe overleg over. Als we het allemaal zo doen, komt het vanzelf goed. De waarde van woningen moet in stand worden gehouden en dat gebeurt niet door massaal te verlagen. Je moet geen woningen onder de marktwaarde in de markt zetten.”

Het is dat Neelie Kroes, de EU-commissaris verantwoordelijk voor mededinging, het vandaag de dag erg druk heeft vanwege andere effecten van de kredietcrisis, maar anders zou de makelaardij nog wel wat bezoek kunnen verwachten.

De magie van de software bij de banken

2008-12-17T20:55:00.005+01:00

Image by aLii_ via Flickr"We gaan eens kijken wat dat voor u betekent." De altijd vriendelijke man of vrouw aan de andere kant van de tafel bewerkt het toetsenbord van de computer en dan volgt er een simulaties of een concreet aanbod uit.
Bij de vele bezoeken aan de banken om over een hypotheek te praten is de computer een centraal element. Wij formuleren onze randvoorwaarden, het bedrag dat we nodig hebben, de looptijd en de voorwaarden waaraan wij willen voldoen. En dan levert de bankaire software een serie cijfers op waar wij dan aan moeten voldoen.
Het zijn onderhandelingen, waar veel op tafel komt, maar de rol van de software blijft me fascineren. Onze tegenpartijen hanteren de software alsof het een soort magische grootheid is waar wij noch zij invloed op hebben. Bij een aantal centralistisch georganiseerde banken lijkt dat inderdaad het geval te zijn: het personeel van de bank krijgt weinig ruimte om zelf voorwaarden te ontwikkelen. Dat maakt gesprekken vaak relatief kort.
Maar het lijkt - hoewel de magie van de software overeind blijft - dat de betrokken bankbediende soms wel meer invloed heeft op die software dan hij of zij doet vermoeden. Niet door de software laten intimideren, zou ik potentiele hypotheekzoekers zeggen. Zelf de voorwaarden blijven bepalen.

Bescheiden overheidsinformatie over eigen huis

2008-12-17T13:43:00.002+01:00

Image via WikipediaNet trof ik de website Vlaanderen voor een eigen huis aan, een relatief bescheiden website van de Vlaamse overheid om voor wat een klein deel van de huisaankoop betreft haar beleid uit te leggen. In de praktijk gaat het om drie zaken: successierechten, de registratierechten en de schenkingrechten.
Handig, maar natuurlijk maar een heel klein deel van de zaken die je tegenkomt bij het kopen van een huis. Zelfs een poging om een klein overzichtje van andere websites op dit terrein te maken ontbreekt en dat is toch wel een gemiste kans. Ook zou het een ideale kans zijn om de burgers de ruimte te geven wat op de overheid te mopperen, maar ook daarvoor is er geen kans

ECB: tijd voor een rentepauze

2008-12-17T13:27:00.002+01:00

Image via WikipediaCentrale bankiers mag je nooit op hun woord geloven als je praten over veranderingen in de rentekoers, maar de uitspraken van een serie bankiers van de Europese Centrale Bank (ECB), hier genoteerd in het Financieel Dagblad, komen wel overeen met mijn verwachtingen. Ze pleiten voor een pauze in de renteverlagingen, een dag nadat de VS de basisrente tot praktisch nul verlaagde:

'We hebben besloten om ons voorlopig te concentreren op de verruiming die we reeds hebben doorgevoerd', zei Trichet. 'Sinds oktober hebben we ons rentetarief met in totaal 175 basispunten teruggebracht tot 2,5%. Nu willen we zien hoe effectief de verlagingen via de diverse kanalen doorwerken in de reële economie.'

Nu maar hopen dat ze hun woord houden als we onze hypotheek hebben afgesloten. Want bankiers mogen jokken in dit soort gevallen, ik geloof dat ze daarvoor dispensatie van de verschillende kerken krijgen.

Wat gaat de Europese centrale bank doen?

2008-12-17T10:04:00.002+01:00

Zhang Jun van Fudan University: China volgt

Het bericht dat de rentetarieven in de Verenigde Staten door de Fed tot bijna nul zijn gereduceerd kwam toch nog als een verrassing. Het laagste niveau ooit en de vraag is nu wat de andere centrale banken gaan doen.
In China verwachten economen, waaronder de door mij erg gewaardeerde Zhang Jun van de Fudan Universiteit in Shanghai dat de Chinese centrale bank voor de vijfde keer dit jaar weer de rentetarieven zal aanpassen.
Weinig nieuws nog voor wat betreft de Europese Centrale Bank. Vandaag weer gesprekken bij enkele van de banken over de hypotheek. Benieuwd wat zij mij zullen adviseren.

De hypotheek: meer dan een rentepercentage

2008-12-16T12:37:00.002+01:00

Image by wallyg via FlickrDe afgelopen dagen veel debatten gevoerd over de hypotheek die we willen afsluiten. Een voorname regel, die we vanwege de vele dalingen even waren vergeten: een hypotheek is meer dan een rentepercentage. Het gaat om het kiezen van een heel pakket, waarbij de verwachting van het rentepercentage in de toekomst erg belangrijk is. Het kiezen van een formule is uiteindelijk belangrijker voor ons geweest dan het feitelijke rentepercentage (al helpt dat wel).
Wij hebben besloten te kiezen voor een vijfjaarlijks vaste rente, na uitvoerige deliberaties, dat wel. We verwachten dat in de nabije toekomst de hypotheekrente wellicht wel iets, maar niet veel zal dalen, al was het maar omdat de rentepercentages van de centrale banken bijna het laagste punt hebben bereikt. Enkele Nederlandse media berichtten vandaag nog wel dat er een kans is dat de Federal Reserve het Amerikaanse percentage wellicht nog 0,75% omlaag zal brengen tot 0,25%, maar dan is het daar zeker voorbij. (Bijgaand wat links naar Amerikaanse media). We verwachten dat niet in Europa en denken dat de komende weken hoogstens de eerste verlagingen van de rentepercentages nog op de markt zullen doorwerken.
Als we verwachten dat de rente bijna haar laagste punt heeft bereikt, dan is het zinniger om dat niet voor een jaar, maar voor vijf jaren vast te zetten. We kunnen dan wel ons indekken tegen een eventuele stijging. De meeste banken bieden een "kap" van vier of vijf procent, maar je kunt ook kiezen voor een "kap" van twee procent. Dat lijkt ons nu wel verstandig, omdat het economisch tij wel tegen zit, maar de kans dat de rente de komende vijf jaren omhoog gaat, veel groter is dan dat hij omlaag gaat.
Voorlopig houden we het even bij deze analyse: de onderhandelingen lopen nog, dus we kunnen niet alles vertellen.

De rente blijft zakken

2008-12-15T13:24:00.003+01:00

Image by Erf-goed.be via FlickrGelukkig hebben we wat meer tijd gekregen bij het afsluiten van een hypotheek, want de rentetarieven die de banken rekenen blijven zakken. Waarnemers, zoals we ze maar zullen noemen, verwachten in de komende weken nog wel wat verdere beweging, al zullen de banken dat niet willen bevestigen.
Vorige week kregen we de eerste aanbieden voor een vijfjaarlijks herzienbare rentevoet beneden de vier procent. Vandaag was het voor het eerst ook met een eenjaarlijkse herzienbare rentevoet het geval. De afgelopen maanden was die eenjarige stelselmatig veel hoger.
We gaan dit nog even aanzien. Een bank heeft ons al een "tussentijdse" herziening aangeboden als blijkt dat in januari de rente erg fors is gezakt en dat ziet er wel aantrekkelijk uit.

Kosten besparen met een hypothecair mandaat

2008-12-15T11:17:00.005+01:00

Image by Rev Dan Catt via FlickrWe zijn druk bezig de overdracht van het huis en komen zo nu en dan op het kantoor van de notaris om zaken te regelen. Dat is ook een uitstekend moment om ons te laten voorlichten en bij onze notaris - Lisbeth Buytaert in Brasschaat - krijgen we ook ongevraagd goeie tips.
Zo vroeg men ons vandaag of we onze hypotheek gaan opsplitsen. Wat is namelijk het geval, de mogelijkheid bestaat om een hypotheek te splitsen in een lening en een hypothecair mandaat. Afhankelijk van iemands fiscale positie kan het handig zijn de lening te vragen op een niveau dat fiscaal het meest aantrekkelijkst is. De rest kan ondergebracht worden in een zogenaamd hypothecair mandaat. Dat geeft de bank het recht bij niet betalen beslag op het huis te laten leggen, maar het is geen gewone lening. Dat betekent dat over dit bedrag geen kosten voor de bank en de notaris betaald hoeven te worden.
In ruil kan dat betekenen dat de bank het rentepercentage iets verhoogd, maar dat lijkt onderhandelbaar in deze financieel moeilijke tijden. In de praktijk kan dat heel verschillende uitpakken, maar we gaan deze tip wil inzetten bij het volgende gesprek met de bank.
Ook veel handige tips op Notaris.be.

Hypotheekvergelijker: erg duur

2008-12-12T17:16:00.002+01:00

by woodleywonderworks via FlickrMorgen hebben we enkele gesprekken met hypotheekverstrekkers, omdat we waarschijnlijk kort na het weekend de knoop willen doorhakken. Ik keek nog even naar de advertenties op deze site en zag daar ook de (Nederlandse) Hypotheekvergelijker staan. Niet echt relevant, omdat we een bank in Vlaanderen nodig hebben, maar aardig om te vergelijken.
Eerste indruk: relatief duur. Een lange lijst met banken en in onze categorie voor een twintig-jarige hypotheek kwam maar een enkeling onder de vijf procent rente uit. Er stonden verder geen andere criteria bij gemeld, maar ik denk dat we via onze contacten toch wel iets goedkoper uitkomen. Een enkeling rekende zelfs zes procent: dat werkt helemaal op de lachspieren.

Banken verlagen hypotheekrente

2008-12-11T22:18:00.003+01:00

Dexia in Brussels
by John & Mel Kots via FlickrDe hypotheekmarkt komt nu echt in beweging, zo blijkt uit dit verhaal van opnieuw De Morgen. (Deze krant lijkt in deze hoek het eerste met verhalen te komen.)

Geld van de bank lenen voor een woning wordt goedkoper. Dexia en KBC verlagen hun rente op woonkredieten. Fortis en Axa volgen later deze week, waardoor ook de rest van de sector moet volgen. De vaste hypotheekrente duikt zo weer onder de 5 procent.

Ook de cijfers die wij vandaag kregen zitten onder de vijf procent, maar dan wel fors. Geciteerd in De Morgen zegt KBC:

Het basistarief voor goede klanten staat nu op 4,69 procent. "Begin juli lag dit tarief nog op 6,15 procent, of bijna 1,5 procent hoger dan het tarief dat voortaan geldt. Voor de kredietnemer betekent dit een verschil van bijna 80 euro per maandelijkse aflossing, voor een krediet van 100.000 euro met een looptijd van 20 jaar", rekent KBC voor.

De tarieven die wij vandaag van Finshop kregen - en zij werken met al deze banken - is voor een hypotheek waarvan de rente vijf jaren vast staat vandaag 4,53 procent en voor een rente die een jaar vast staat 4,34 procent. Dat is een percentage zonder enige verplichting zoals domicialisering, brandverzekering en een schuld/saldo verzekering. Neemt men die wel, dan kan het percentage nog wat omlaag.
Wij blijven de zaak verder volgen.

De documentatie: het energie-attest

2008-12-11T15:16:00.005+01:00

Nog weinig informatie
much ado about nothing via FlickrEen van de documenten waar wij zelf geen ervaring mee hebben, maar die de verkopende partij voor de nodig hoofdbrekens zal gaan zorgen in de toekomst is het energie-attest of energieprestatiecertificaat (EPC). Het was al van kracht voor nieuwbouwwoningen, het werd van kracht voor koopwoningen die verkocht worden vanaf 1 november 2008 en zal vanaf 1 januari 2009 ook van kracht zijn voor huurwoningen.
Het certificaat zal tien jaren geldig zijn.
Wij tekenden ons contract net voor 1 november, dus de verkopende partij hoeft dit document nog niet te overleggen, ook tot blijdschap van de makelaar. De kosten van het document zijn een paar honderd euro en omdat de regeling zo nieuw is weet nog bijna niemand hoe dit in de praktijk gaat werken. Makelaars zijn sinds eind oktober overstroomd met aanbiedingen van bedrijven die graag dat EPC willen leveren, maar op dit moment kan nog niemand het kaf van het koren scheiden.
Ook de effecten van de EPC en de eventuele kosten zijn nog onduidelijk, maar verkoop zonder EPC is niet mogelijk of kan leiden tot forse boetes. In de praktijk zullen de notarissen erop moeten toezien dat bij de verkoop dat EPC er is.
Potentieel kunnen de kosten hoog zijn, zoals blijkt uit deze anecdote uit De Morgen, waar in een nieuwbouwproject electrische verwarming werd aangelegd, ook al mocht dat niet volgens het EPC. De eigenaar kreeg een boete van 16.000 euro en moet de zaak alsnog aanpassen.
Het lijkt verstandig zeker enkele maanden te rekenen voordat dit onderzoek is gedaan en wat dat betekent in termen van uitvoering is nog erg onduidelijk. We hebben in de lijst met handige websites een paar links gemaakt naar meer informatie en zullen dat aanvullen als we meer informatie ontdekken.

De documentatie: het bodemattest

2008-12-11T14:19:00.006+01:00

by MarekX via FlickrEen ander verplicht document waar de verkopende partij voor moet zorgen is het zogenaamde bodemattest. Het is een formele verklaring waarbij de OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij) verklaart geen gegevens over het betrokken perceel te hebben.
Ook hier komen wat kosten bij kijken, maar die zijn beperkt omdat buiten de archieven van de OVAM zelf geen onderzoek nodig is. Niemand komt nog een gaatje boren in de tuin. Maar het is wel een voorwaarde bij de overdacht van een huis. Qua tijd neemt dit hoogstens enkele weken in beslag en is minder problematisch dan bijvoorbeeld het energie-attest.

Finshop, een hypotheek zonder voorwaarden?

2008-12-11T13:11:00.003+01:00

by Admiraals Weblog via FlickrIn onze naspeuringen naar de beste condities voor een hypotheek, hebben we de Finshop nog niet genoemd. We kwamen ze aanvankelijk op internet tegen, hebben ook een paar tools om informatie te krijgen, maar blijkt bij telefonische navraag een netwerk van lokale agenten te zijn.
Zij zeggen, en wellicht gaan we dat binnenkort controleren, de beste aanbiedingen te hebben zonder aanvullende voorwaarden. Ze zijn zelf geen financiele instelling, maar proberen de beste aanbiedingen van een twintigtal banken te vergeleken, al gaven ze in een moment van eerlijkheid wel toe dat ze meestal bij twee of drie dezelfde banken uitkomen.
In principe sparen ze ons de moeite om zelf uit te zoeken wie de paar beste banken voor een hypotheek zijn, maar die moeite hadden we toch al gedaan. Dus gaan we maar eens kijken waar Finshop mee komt en vergelijken dat met de aanbieden van de banken die we later in de week gaan bezoeken.

KBC zal nieuwe rentetarieven vaststellen

2008-12-11T11:49:00.002+01:00

by ➨ Redvers via FlickrVandaag zal de Vlaamse bank KBC nieuwe tarieven voor de hypotheken vaststellen, nadat vorige week de Europese Centrale Bank haar rentetarieven verlaagde. Dat zeggen verschillende mensen in deze industrie.
KBC heeft vergeleken met andere banken in het Vlaamse een reputatie voor het strak volgen van de rentetarieven, in tegenstelling tot banken als de ING, Dexia en andere waar men vreemd opkijkt van de suggestie dat renteverlagingen aan de klanten worden doorberekend.
Overigens gelden de nieuwe tarieven alleen voor zij die een nieuwe hypotheek afsluiten of zij waarvan de rente nu herzien zou moeten worden. Verder gaat het verschil toch gewoon bijdragen aan het resultaat van de banken.
Wij hebben even wat nieuwe afspraken gemaakt, omdat we binnenkort de knoop voor onze hypotheek moeten doorhakken.

"Apartementenmarkt stort in elkaar"

2008-12-11T11:42:00.003+01:00

UpImage via WikipediaVoor het eerst verontrustende berichten van het Vlaamse huizenfront, in De Morgen. Het ochtendblad meldt dat de markt voor apartementen in elkaar stort en doet dat op gezag van een federatie van makelaars.

De verkoop van appartementen in Vlaanderen zakt als een pudding in elkaar. Volgens de federatie van vastgoedmakelaars worden er vandaag maar half zoveel appartementen verkocht als begin 2008, met prijsdalingen tot gevolg. Ook de huizenverkoop boert achteruit.

Dat was een beeld dat de vele "te koop" bordjes langs de Vlaamse wegen al suggereerden en het was eerder vreemd dat daar waar in andere Europese landen de huizencrisis al maanden voorpagina nieuws is, de Vlaamse media daar zo laat achteraan hobbelen.
Zowel de verkopen stagneren, terwijl de huizenprijzen ook omlaag gaan. De val mag bij de apartementen het scherpst zijn, ook de huizen volgen deze crisis trend.
De Morgen:

Het overaanbod is volgens de federatie voor een groot stuk te wijten aan een typisch Belgisch fenomeen: particulieren die zonder marktonderzoek hun eigen appartementblokje neerplanten. "Zowat elke slager of bakker heeft bij wijze van spreken wel een paar appartementen laten bouwen, in de veronderstelling dat er voldoende vraag zou zijn", zucht Haegens.

Update: Een dag later is het artikel de nummer een, zowel in de categorie "meest bekeken" als in de categorie "meest gemaild" in de Financiele Morgen.

De verboden koppelverkoop bij de hypotheek

2008-12-10T11:47:00.003+01:00

via WikipediaBij het rondje dat we langs een serie banken hebben gemaakt om te kijken wat hun voorwaarden waren voor het verstrekken van een hypotheek, kwamen we een interessant fenomeen tegen. Officieel zijn zogenaamde koppelverkopen door de Belgische wet verboden. Dat betekent dus dat bij het aanbieden van een hypotheek de banken geen andere financiele producten mogen aanbieden.
Toch deed elke bank dat. Ze verwachten dat de nieuwe klant al hun financiele transacties bij hen brengt, maar ook een brandverzekering en een zogenaamde schuld/saldo verzekering bij hen afsluiten. Een schuld/saldo verzekering is een soort van levensverzekering die de bank garandeert dat ze hun geld krijgen, ook bij overlijden.
Die brandverzekering maakte ons niet uit, maar omdat wij zelf al een levensverzekering hadden die meer waard was dan de hypotheek die we gingen afsluiten, leek die schuld/saldo verzekering eigenlijk dubbel. In de meest gevallen betekende dat dat de banken hun rentepercentage verhoogden ("een verhoogd risico"), waardoor onze netto maandlasten zonder schuld/saldo verzekering hoger waren dan met zo'n verzekering.
Uiteindelijk hebben we voor een bank gekozen die geen extra rente rekende als we geen schuld/saldo verzekering afsloten.
De Belgische regels voor de koppelverkoop staan onder druk van de Europese Unie, die vinden dat koppelverkoop ook in het belang van de consumenten kan zijn en dat een algeheel verbod in strijd is met de Europese regels. In dit geval lijkt de praktijk niet in het belangrijk van de klanten.

De documentatie: het electriciteitsattest

2008-12-10T11:27:00.004+01:00

Lijntje trekken
by Getty Images via DaylifeEen van de documenten waar de verkoper voor moet zorgen is het electriciteitsattest: een keuring van de electriciteitsvoorzieningen. In principe een uitstekende zaak en het is belangrijk voor de koper om het officiele proces-verbaal van de keuring tijdig in handen te hebben.
Zelfs als minimale aanpassingen gaat Zonder een goedgekeurde electriciteitssyteem kan bijvoorbeeld de brandverzekering moeilijk doen bij brand.
Probleem van de electriciteitskeuring is dat het een geheel eigen industrie tot gevolg heeft gehad. Allereerst zijn er de officiele bedrijven die de installatie tegen een vergoeding moeten keuren. Vervolgens komt het volgens de betrokkenen erg zelden voor dat een installatie meteen wordt goedgekeurd. Dat verschaft de electriciteitsbedrijven weer een aardige bron van inkomsten op. Dat betekent dus dat na vrijwel elke keuring werkzaamheden en een nieuwe keuring nodig zijn.
In ons geval ontbrak een tekening van het electriciteitssysteem en was de aarding niet helemaal volgens de regels. Dat betekent dus niet dat de situatie onveilig is: we hebben ook achttien maanden de verbeteringen uit te voeren. Volgens door ons geraadpleegde electriciteitsbedrijven kost dat als we pech hebben een duizend euro. Maar dat kan als de staat van de voorzieningen wat beroerder zijn ook een veelvoud daarvan zijn. Bij het vaststellen van de verkoopprijs is het wel handig daar inzicht in te hebben.
In principe kan dit attest er binnen enkele weken zijn.

Renteverlagingen: grote verschillen

2008-12-09T11:17:00.002+01:00

Image via WikipediaWe hebben er eerder al iets over gemeld, maar de banken zijn erg terughoudend met het doorberekenen van de renteverlagingen door de Europese Centrale Bank aan hun hypotheekhoudende klanten. In Groot-Brittannie moesten de banken wel, onder zware politieke druk, maar in de rest van Europa doen de banken en de politici alsof hun neus bloedt.
We moesten erg lachen toen we hoorden dat de Rabobank van plan is de rente voor hypotheken met een looptijd van tenminste tien jaren met een kwart procent te verlagen. Nou, nou, dat zijn reuze-stappen.
Het probleem bestaat natuurlijk voor mensen die al een hypotheek hebben, en daar hebben volgens wat ik de meesten een vijfjarige hypotheek.
Wij verkeren in de gelukkig omstandigheid dat we pas komende weken een nieuwe hypotheek gaan afsluiten en we zullen hier onze ervaringen melden.

KBC ziet geen crash van de huizenmarkt

2008-12-07T12:01:00.006+01:00

KBC-gebouw in Antwerpen
by ➨ Redvers via FlickrIk mopperde al kort geleden dat de Vlaamse media zo weinig schreven over de huizenmarkt, terwijl die elders in de wereld voortdurend de voorpagina's haalde. Gelukkig dit weekend een uitzondering hierop in het Nieuwsblad. In het artikel voorspelt KBC-econoom Van Craeynest dat de huizenprijzen de komende twee jaren stabiel zullen blijven.
Dat is al wat minder dan wat de prijzen in de eerste vijf jaren van deze eeuw deden. Het kijken in een glazen bol is net op dit moment een stuk moeilijker dan een jaar geleden, maar laten we even kijken naar zijn argumenten op basis van statistisch onderzoek:

Van Craeynest besluit daaruit dat er in ons land de komende jaren geen behoefte is aan een pijnlijke structurele schoonmaak. Bovendien, zegt hij, blijft de gezamenlijke hypothecaire schuld van de Belgische gezinnen beperkt tot 32 procent van het bruto binnenlands product, tegen gemiddeld 37 procent voor de eurozone. Exotische woonkredieten waaraan grotere risico's verbonden zijn, bleven bovendien 'zeldzame uitzonderingen', zegt de KBC-econoom.

Ten slotte ontkent van Craeynest dat de banken in ons land strenger zijn geworden voor het toekennen van hypothecaire leningen.

Voorlopig, zegt hij, ziet het ernaar uit dat de Belgische woningmarkt door een 'conjuncturele correctiefase' gaat. De markt wordt met andere woorden meegesleurd door de algemene groeivertraging, niet meer, maar ook niet minder. Die correctiefase moet vooral de bouwactiviteit terugbrengen naar een normaler niveau, waardoor de sector opnieuw in de buurt komt van zijn langetermijnaandeel in de economie.

Twee argumenten zijn de moeite waard. Vooral zijn stelling dat de woningmarkt een 1:1 relatie heeft met de rest van de economie en niet relatief zwaarder getroffen wordt, zoals in andere landen wel met bijvoorbeeld de auto-industrie en de bouwsector het geval is. Zou kunnen.
En verder is de voorspelde stabiliteit van de huizenprijzen gebaseerd op de veronderstelling dat de economische teruggang relatief meevalt. Wij houden ook de vingers gekruist, maar zijn daar helemaal niet zeker van.

Meer aardige cijfers in het Nieuwsblad.
Onze indruk is overigens dat de banken wel wat voorzichtiger zijn met het verstrekken van hypotheken, maar dat is een indruk die is gebaseerd op enkele verhalen, niet op degelijk onderzoek van de markt.

Update: De Morgen citeert dezelfde KBC-bron:

De KBC-studiedienst verwacht geen crash van de Belgische woningprijzen, omdat er de voorbije jaren nauwelijks sprake was van een vastgoedbubbel in ons land. "De wankelende vastgoedmarkt kan overeind blijven. Na de voorbije vette jaren zijn er wel duidelijke risico's op een correctie, maar al bij al lijken eventuele overdrijvingen nog mee te vallen. De huizenprijzen na een of twee jaar stagnatie terugkeren naar een normaler vastgoedpad."

De dokumentatie: de stedebouwkundige documenten

2008-12-05T15:49:00.004+01:00

In een risicogebied?
by *Badeendje* via FlickrWat verder nodig is, is een verklaring van de gemeentelijke bouwdienst, de zogenaamde stedebouwkundige documenten. De bouwdienst gaat daarvoor haar archieven in en gaat punt voor punt na of er mogelijk stedebouwkundige pijnpunten zijn.
Wat is de bestemming van het gebied? Zijn er bijzondere gemeentelijke plannen van toepassing? Hoe zit het met de verkavelingsvergunningen? Is het een beschermd landschap, monument of stads- of dorpsgezicht? Is er mogelijk sprake van een onteigeningsprocedure? Is er ooit vergunning aangevraagd om een wasserij te beginnen? Wanneer is de bouwvergunning afgegeven? Is er proces-verbaal wegens bouwovertredingen opgemaakt? Ligt het in een risico-zone voor overstromingen?
Het is raadzaam, maar niet altijd mogelijk om voor het tekenen van de voorlopige koopacte (die dus helemaal niet zo voorlopig is) die documenten gezien te hebben. Mocht er onverhoopt iets mis zijn, dan is het heronderhandelen over een al getekend contract wel wat problematisch. Overigens moet een makelaar altijd melden als er grote problemen konden zijn, ook voor wat andere zaken aangaande het huis. Maar als de verklaring van de bouwdienst er nog niet is, dan moet de makelaar ook maar op de informatie van de verkoper afgaan.
De gemeente heeft wettelijk zestig dagen de tijd om deze documenten af te geven, maar vaak proberen ze dat sneller te doen en ruim een maand is meer gebruikelijk. Overigens is het wel van belang om na te gaan of de notaris van de verkoper inderdaad zo'n verzoek om deze documenten heeft ingediend. In ons geval is dat meer dan een maand bij de notaris blijven liggen en dan worden de termijnen snel wat langer.
Overigens zijn de meeste gemeentelijke bouwdiensten graag bereid te vertellen wanneer zij het verzoek van de notaris hebben ontvangen.
Een apart onderdeel van de stedebouwkundige documenten is een verklaring van de gemeentelijke milieudienst die onderzoekt of ooit een Vlarebo inrichting (een wasserij) op de plek was gevestigd. Dat komt maar zelden voor, ook in ons geval niet.

De documentatie: het kadaster

2008-12-05T15:32:00.002+01:00

by Brabants Historisch Informatie Centrum (BHIC) via FlickrAls een notaris een dossier voor de overdracht van een pand gaat maken, dan is een uittreksel van het kadaster het beginpunt. Het kadaster is bij de gemeente gevestigd. Dat is, zeg maar, het geboortebewijs van een huis. Het toont de naam van de eigenaar, de exacte ligging, omvang en geeft de gegevens van de eigenaren van de belendende percelen.
Ook geeft het het zogenaamde kadastraal inkomen aan, een financiele basis voor de jaarlijkse gemeentelijke belastingen, gebaseerd op de omvang van het bijbehorende grondgebied.
Dit is van alle documentatie nog wel het eenvoudigst, niet iets meer moeite dan het geboortewijs.

Hypotheek potentieel iets goedkoper

2008-12-04T19:17:00.007+01:00

via WikipediaGoed nieuws voor hen die de termen voor een hypotheek nog niet hebben vastgesteld, zoals wij. Op twee manieren kunnen de kosten voor ons teruglopen. Allereerst zijn de registratierechten voor de hypotheek afgeschaft onder bepaalde voorwaarden. Dat was een procent van de hypotheek, te verrekenen via de notaris.
Allereerst is het bedrag beperkt tot 100.000 euro, is alleen voor hen die een eerste huis kopen en zelf in dat huis gaan wonen. Dan komen wij toch al een heel eind.
Ook heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente opnieuw verlaagd. Het hangt er af van de bank of die renteverlaging inderdaad aan de hypotheeknemer wordt doorberekend. Later zullen we er meer voor schrijven, omdat nogal wat banken die renteverlaging liever zelf in hun zak steken. Gelukkig is dat bij enkele banken niet het geval.
Meer als we zelf onze afspraken met de bank vast hebben liggen, maar een kwestie om uit te kijken.
Voornaamste probleem in Vlaanderen is de overdrachtsbelasting, niet minder dan tien procent. In Nederland is dat "maar" zes procent en daar wordt gedacht om die omlaag te brengen. Als een overheid een markt echt in beweging wil brengen, dan moet daar iets aan gebeuren.

Onderhandelen: de hakken in het zand

2008-12-04T15:12:00.003+01:00

de kunst van het onderhandelen
by Rita Willaert via FlickrOp dit moment is de huizenmarkt in Vlaanderen (en waar niet) een kopersmarkt. Voor verkopers is het relatief moeilijk om kopers te vinden en het is zaak daar dan ook optimaal gebruik van te maken. Verkopers die aangaven dat over de prijs niet te onderhandelen was vielen dus al snel af.
Omdat we in de huidige tijden zaak is de maandlasten beheersbaar te houden, volgden we een strakke onderhandelingsstrategie. We bepaalden onze maximale financiele ruimte en gingen met ons aanbod daar dan twintig-, dertigduizend euro onder zitten.
Dat was vaak al schrikken voor de verkopers.
De makelaar heeft een dubbele strategie. Allereerst willen ze het huis zo duur mogelijk verkopen. Maar nog belangrijker, zeker in deze krappe tijden, is dat ze een deal kunnen binnenhalen. Ze proberen dan van de koper en de verkoper concessies te laten doen en dat ging goed, todat wij door onze marge heen waren. Dan gingen de hakken in het zand en gelukkig ging dat uiteindelijk goed. Wij zouden anders onze tocht hebben voortgezet. De makelaar had dat goed in de gaten en was uiteindelijk erg functioneel voor ons, ook al was de makelaar partij voor de verkoper.
Strak onderhandelen lijkt heel erg in het belang van de kopers te zijn.

Een notaris of twee notarissen?

2008-12-04T14:19:00.006+01:00

via WikipediaIs er bij de makelaar voor de verkoper nog de mogelijkheid om alles zelf te doen, bij het verkopen van een huis is de notaris een onvermijdelijke grootheid. De goeie notarissen zijn ook adviseurs bij het verkennen van de juridische mogelijkheden en onmogelijkheden. De verkoper heeft vaak al een notaris gekozen. Als verkoper kun je kiezen om het verlijden van de actie - zoals de verkoopoverdracht heet - bij dezelfde notaris te doen of om zelf een eigen notaris te kiezen.
Alle informatiebronnen die wij lazen, adviseerden kopers een eigen notaris te kiezen. Wij kregen de indruk dat veel kopers dat toch niet doen en zich gewoon aansluiten bij de notaris van de verkoper. Voor de notaris is dat gewoon een financiele kwestie: komt er een tweede notaris bij kijken, dan moeten ze de administratiekosten delen. De kosten blijven voor de koper hetzelfde.
Wij hebben toch voor onze eigen notaris gekozen. De verkoper had een uiterst bekende notaris genomen, wij kozen voor een beginnende notaris omdat we verwachten dat de dienstverlening daar in principe beter zou kunnen zijn.
Veel marges hebben de notarissen niet: zij moeten in principe de wettelijke regels uitvoeren. Maar qua dienstverlening dachten wij dat dat nog wel verschil zou kunnen uitmaken. Wat onze eigen notaris betreft moeten we het oordeel wat later geven: het verlijden van de acte moet nog gebeuren. Maar wij zijn wel blij dat we niet voor de notaris van de verkoper hebben gekozen.
Wat bleek vorige week: de procedure voor de verkoop kwam stil te liggen omdat de noodzakelijk stedebouwkundige documenten die de makelaar al op 3 oktober zei te hebben gevraagd. De notarissen wezen naar de gemeente als de potentiele bron van vertraging. Ons principe is dat we iedereen best willen geloven, maar dat dan ook nog even willen controleren. Toen ik de bouwdienst van de betrokken gemeente belde, kreeg ik te horen dat de aanvraag pas op 6 november bij hen is binnen gekomen en dat de notaris van de verkopende partij dus ruim een maand had uitgetrokken om zo'n routine-aanvraag in te dienen. De gemeente is dan verplicht om binnen zestig dagen de papieren te leveren en onze gemeente was net zo trots dat ze dat meestal al na een maand voor elkaar hadden.
Omdat de verkopende partij meer haast heeft dan wij, is zo'n vertraging erg. Dat heeft dienstverlening en blijkbaar zijn de verschillen tussen notarissen daar soms erg groot.

De huizenprijzen gingen omlaag

2008-12-04T14:00:00.004+01:00

by Erf-goed.be via FlickrVergeleken met andere landen, leek de onroerend goed crisis aan Vlaanderen voorbij te gaan. Deels kwam dat omdat voor ons onverklaarbare redenen de media niet of nauwelijks over de huizencrisis praatten. Terwijl in de VS, in Engeland, Spanje en in toenemende mate ook in Nederland de huizencrisis voorpaginanieuw was, leek in Vlaanderen weinig aan de hand te zijn.
Natuurlijk, verkopers en makelaars doen alsof er niks aan de hand was. Inderdaad, vergeleken met Nederland zijn de Vlaamse huizenprijzen nooit zo hoog geweest - al zijn ze de afgelopen decennia wel gestaag gestegen. Wij hebben in de maanden oktober en november van een dertigtal te koop staande huizen de prijs gevolgd. Dat betekende dat we een paar keer per week even controleerden wat de prijzen van die huizen deden. En die gingen verrassend veel omlaag.
Natuurlijk zegt dat niets over de hele markt: wij volgden tenslotte een groep huizen waar wij in principe in geinteresserd waren, zeg maar in de groep van drie- tot zeshonderduizend euro. Soms waren die prijsdalingen een minimale vijfduizend euro. Maar we zagen ook enkele gevallen waarbij de eigenaars in verschillende stappen vijftigduizend euro en meer omlaag gingen.
Dat probeerden ze soms te verhullen, door de huizen met een andere foto in een andere prijsklasse opnieuw via Immoweb of andere websites aan te bieden. Maar wij herkenden die huizen, soms omdat we er al geweest waren. Voor kopers heeft het dus wel degelijk zin om de prijzen een tijdje te volgen.
Wij gaven de huizen op onze lijst die omlaag gingen in prijs een sterretje. Die kwamen hoger op ons lijstje te staan. Omdat het ook bij de verlaagde prijs om de vraagprijs ging, wisten we dat de onderhandelingsruimte groter was. Kwamen we bij mensen die melden dat er over de prijs niet te onderhandelen was, dan waren we snel weg.
De huizenmarkt ligt niet helemaal stil, al waren er veel huizen die bij het begin van ons onderzoek te koop stonden en nu nog steeds niet weg zijn. Maar het lijkt er wel op dat de markt erg stroperig is geworden. Van verschillende verkopende partijen hoorden we dat ze alleen makelaars aan de telefoon kregen, geen kopers.
Het probleem is natuurlijk dat in het wat duurdere segment potentiele kopers eerst hun eerste huis moeten verkopen, voordat ze een nieuw huis kunnen aanschaffen. De banken zijn veel moeilijker geworden met een overbruggingskrediet, nu mensen vaak met twee huizen blijven zitten, omdat het eerste huis niet verkocht kan worden. Maar dat is een ander verhaal.

De verbouwingen

2008-12-04T13:43:00.004+01:00

Soms wat oudere keukens
via WikipediaBij het bekijken van de huizen is achterstallig onderhoud en misschien nog meer een belangrijk zorgenpunt. Bij onze eerste check keken we altijd even naar het dak en het onderhoud van het houtwerk. Als dat er niet goed uitzag, dan reden we vaak meteen door. De keuze aan huizen is op dit moment sowieso relatief groot.
Wij kwamen relatief vaak terecht in wat we de "eerste-generatie huizen" zijn gaan noemen, huizen die vaak door een echtpaar zelf zijn gebouwd, volgens hun eigen inzicht en smaak. Dat was vaak niet onze smaak. Vaak was er enige urgent bij de verkoop van het huis. Een sterfgeval, een scheiding, ziekte of gewoon ouderdom. Vaak waren de keukens wat ouder, de verwarming niet op gas en zaten de woonverblijven boordevol met bruin. Bruine meubels, bruine deuren, bruine keukenkastjes, bruine balken. Behalve mogelijk achterstallig onderhoud zou het een hele investering zijn, zowel in geld als tijd, om zo'n op zichzelf vaak fraai huis wat moderner te maken. Instapklaar, heten die woning vaak. En wij vonden ze vaak niet zo instapklaar.
Omdat we zelf twee linkerhanden hebben en niet de tijd of de ambitie hebben een huis helemaal zelf aan te pakken, zouden we dus een aannemer in moeten huren. Dat is duur en als we dat - met de tien procent overdrachtskosten - bij de vraagprijs optelden, dan kwamen we toch hoog uit.
De Vlaamse overheid heeft het relatief wat goedkoper gemaakt omdat het normale BTW-tarief van 21 procent bij huizen die tenministe vijf jaren oud zijn, maar zes procent is. De uitvoering moet dan wel door een erkende aannemer gebeuren. Dat is overigens een interessant fenomeen - we zullen dat vaker zien - waarbij de Vlaamse bedrijfsleven wat stimulansen krijgt, helaas vaak uit de beurs van de huiseigenaren.
Uiteindelijk hebben we gekozen voor een huis waar we met een minimum aan kosten in kunnen trekken. Gebouwd aan het eind van de jaren zeventig en met een nieuwe keuken en badkamer van zeven jaren oud. Dat beviel ons erg en we zijn eindelijk blij dat we eerdere meer onderhoudsgevoelige huizen hebben laten vallen of net te laat waren omdat anderen het voor ons kochten.

De documentatie: een overzicht

2008-12-03T12:43:00.008+01:00

Huis De Spiegel, Gent
by Erf-goed.be via FlickrBij het verkopen van een huis komt een forse stapel papieren kijken, vaak tot de verrassing van de verkoper. Bij het eerste bezoek is het daarom handig om meteen al te vragen of de koper, of diens makelaar, al de nodige procedures in gang heeft gezet om die attesten en andere documenten te krijgen. Voor de koper is het handig om te weten dat deze uitgebreide bureaucratie al in orde is.
Zeker sinds per 1 oktober 2008 ook het energie-attest of EPC nodig is, is de bureaucratie zowel in tijd en kosten belangrijk toegenomen. Onze overeenkomst was net voor 1 oktober getekend, en ook de makelaars weten nog niet precies hoe een en ander zal gaan uitwerken, maar voor de papierwinkel moet u gemakkelijk op drie maanden en 500 euro rekenen.
Later gaan we op de verschillende documenten in detail in, maar behalve het EPC is ook nodig:

In theorie kunt u natuurlijk dit pas laten doen na het tekenen van de voorlopige koopacte, maar dat kan wel betekenen dat u voor onverwachte verrassingen komt te staan. Het beste is natuurlijk als de koper dit meteen in orde maakt - de papieren zijn toch nodig - maar meestal begint de procedure pas als de eerste serieuze koper zich aandient. Dan zijn nog drie maanden nodig, volgens de laatste schattingen.

De tuinen, de tuinen

2008-12-02T16:31:00.002+01:00

via WikipediaEen van de fraaie extra's van het wonen buiten de grote stad en zeker in de Antwerpse provincie zijn de enorme tuinen van soms wel een paar duizend vierkante meters. Vlamingen houden niet alleen van grote tuinen, ze steken er vaak ook veel tijd en aandacht in.
Nu vinden wij een tuin ook wel belangrijk, maar we kijken ook wat zorgelijk naar elkaar als weer een huiseigenaar liet weten het huis te willen verkopen omdat het tuinonderhoud te moeilijk ging. Zoveel hielden wij nu ook weer niet van een tuin. Als het onderhoud van een tuin bijna een dagtaak is, dan gaat dat toch wel ten koste van het andere werk.
Uiteindelijk hebben we voor een huis gekozen met een relatief kleine tuin. Natuurlijk is de keus van het huis het belangrijkste, maar ik vond het wel een goede bijkomstigheid dat het grasmaaien en onderhouden van de bloemen een beperkte taak zal zijn.

De tweede orientatie: wandelen en nog meer kijken

2008-12-02T15:09:00.005+01:00

Als een huis door de eerste selectie was heen gekomen, dan organiseerden we een afspraak voor een bezichtiging.
Maar voor of na die afspraak gingen we weer op stap: wandelen in de buurt, kijken waar de winkels liggen, of de scholen niet te dichtbij zij, hoe de buurt er verder uit ziet.
Ook gingen altijd even bij Google Earth kijken of we daar nog iets konden zien. Niet altijd konden we in de ramen kijken, want de satellietfoto's waren niet altijd goed genoeg. Maar soms zagen we opvallende zaken.
Bijvoorbeeld op deze foto van een huis in Brecht zagen we naast de grote autoweg E19 - die was ons al opgevallen - nog een witte streep net langs onze potentiele tuin lopen. Dat bleek de hogesnelheidstrein te zijn tussen Antwerpen en de Nederlandse grens richting Schiphol en Amsterdam. Omdat die lijn vanwege vertragingen nog niet in dienst is, was het dus moeilijk te beoordelen hoeveel echte lawaaioverlast wij daarvan konden ondervinden. Wat nog vervelender was, was dat de eigenaren niet op dit kleine akkefietje hadden gewezen. Het huis was het eerste dat ons echt beviel, maar omdat we zelf moesten ontdekken dat we aan een lawaaierige spoorbaan met in de toekomst elke tien minuten een trein zaten, zijn we niet verder gegaan.

Een makelaar of geen makelaar

2008-12-02T14:45:00.003+01:00

Brasschaat
via Wikipedia"U bent toch geen immo?" was de klassieke vraag als we afgelopen maanden huiseigenaren belden die hun huis zonder tussenkomst van een makelaar wilden verkopen. In principe besluit de verkoper of zij in zee gaan met een of meerdere makelaars, of dat zij het huis zelf verkopen.
Voor ons als kopers was er in principe geen hulp. Het principe dat ook kopers hun eigen makelaar inhuren, bestaat in Vlaanderen niet. Een keer hebben we op een makelaarskantoor in Brasschaat gevraagd of de mogelijkheid bestond dat zij ons werk uit handen zouden nemen. Een dame legde beleefd uit dat in Vlaanderen dat systeem niet bestond. Haar baas hoorde de discussie, nam het woord over, en vertelde ons het vertegenwoordigen van kopers net hun belangrijkste sterke punt was.
We hebben toch maar geen gebruik gemaakt van zijn diensten.
De wantrouwige reactie van de kopers als wij belden, was erg opvallend. Later begrepen wij dat vanwege de slechte onroerend goed markt de verkopers alleen telefoontjes van makelaars kregen, zelden of nooit van potentiele kopers. De markt voor makelaars is ook erg concurrerend. Wij dachten aanvankelijk dat we wel vaker met dezelfde makelaar te maken zouden krijgen, maar het leek er wel op dat er nog meer makelaars dan huizen op de markt waren. Nooit kregen we een tweede keer met dezelfde makelaar van doen.
Afhankelijk van de afspraken met makelaars, kreeg een makelaar een pand exclusief onder de hoede, of de eigenaars gingen met meerdere makelaars in zee. Sommige mensen suggereerden dat de makelijks wel zes, zeven procent van de koopsom als commissie kregen, maar daar hebben we nooit een bevestiging van gekregen. Het lijkt mij eerlijk gezegd wel veel, zeker in zo'n concurrerende markt.
Wij hebben ondanks het mogelijk kostenverhogende aspect, toch een voorkeur ontwikkeld voor panden die via een makelaar verkocht werden. Veel van de panden die eigenaren zelf op de markt zetten waren duidelijk te hoog geprijsd en omdat het vaak huizen waren die door henzelf met liefde waren gebouwd en bewoond, vonden wij het soms moeilijk om over de prijs te gaan onderhandelen.
Via een makelaar zijn die signalen gemakkelijker te geven en hoewel de makelaar natuurlijk in principe de verkoper vertegenwoordigd, en het liefst een zo hoog mogelijke prijs wil binnenhalen, hebben zij lever een lagere prijs dan helemaal geen deal.
Wat ons een beetje opviel was dat de meeste makelaars - met drie, vier goeie uitzonderingen - vaak niet meer bij ons terugkwamen om te checken hoe het met onze belangstelling stond. Aanvankelijk dachten we dat ze aanbod genoeg hadden van kopers, maar het bleek vaker een zekere schroom bij de makelaars te zijn om hun rol te spelen.

Keuze: de stad of een groot huis?

2008-12-02T13:35:00.003+01:00

by Koos_Fernhout via FlickrEen tijdlang heeft ook de stad Antwerpen hoog op onze agenda gestaan. We hebben met veel plezier in de stad rondgelopen en vooral in 't Zuid waren heel veel mooie projecten in buurten die duidelijk op het punt stonden snel meer waarde te worden. Daar een apartement - want een huis zou zeker niet in ons budget passen - zou betekenen dat ook de waarde van het apartement snel zou stijgen.
Uiteindelijk hebben we toch niet voor de stad gekozen. Ook de Antwerpse projectontwikkelaar hadden die rekensom gemaakt en de prijzen voor de nieuwbouw waren al fors hoog. We zouden niet meer ruimte krijgen dan de 90 vierkante meter die we nu bewonen en daar waren we erg aan toe. In de regio buiten de stad Antwerpen zagen we huizen die voor eenzelfde prijs twee- tot driehonderd vierkante meter bewoonbare ruimte verschaften, met vaak een ruime tuin erbij.
Dat betekende wel dat we de verleidingen van de grote stad Antwerpen, de mooie winkels, de cafe's, de restaurants, niet op een steenworp afstand hebben liggen. Maar uiteindelijk is het toch een kwestie van keuzes maken. En dan hebben we gedaan, zij het soms met pijn in het hart.

De eerste orientatie: kijken, kijken, kijken

2008-12-02T13:22:00.002+01:00

via WikipediaDe meest arbeidsintensieve activiteit bij het zoeken van een huis is het kijken. Het maken van een eerste selectie kan gemakkelijk op een vrije avond via internet. Bijna alle te koop staande huizen hebben daar al een adres bij staan en anders zijn makelaars en notarissen graag bereid die telefonisch te geven.
In totaal hebben we meer dan vijftig woningen en projecten bezocht, merendeels in het noorden van de provincie Antwerpen, maar we zijn ook in de stad Antwerpen zelf geweest en hebben nog een tijdje gedubt over een prachtig monumentje in het nog prachtiger stadje Lier. Daarover droom ik nog wel eens, ook al wat het eigenlijk veel te groot voor ons en kon de eigenaar zelf geen vraagprijs geven.
Via Immoweb of andere websites hebben we lijsten gemaakt en in totaal zijn we bij meer dan vijftig huizen langsgeweest. Dat was zeker bij het eerste bezoek zonder naar binnen te gaan. Gewoon langsrijden en kijken. Omdat we met z'n tweeen de beslissing moesten nemen, was het ook een manier om behalve prijs en ligging ook andere factoren voor onszelf duidelijk te krijgen.
In sommige gevallen was het duidelijk. Als in de buurt van het pand een viertal huizen zijn dichtgetimmerd, dan moet je die schrappen. Als het huis al van buiten in een redelijk slechte staat verkeerd, dan valt het ook af. Als het huis alleen een blinde muur aan de straatkant heeft, dan wilden we het ook niet. Dat rondrijden en afstrepen heeft ons menig weekend gekost, maar was uiteindelijk wel een zinnig proces.
Pas daarna, als een huis door die eerste selectie was heen gekomen, dan belden we de makelaar of de eigenaar voor een bezoek. Niet eerder.

De eerste orientatie: immoweb

2008-12-01T20:06:00.004+01:00

Het Steen in Antwerpen
by Erf-goed.be via FlickrDe eerste verplichte gang bij het vinden van een huis in Vlaanderen is Immoweb, de toonaangevende website over onroerend goed in deze regio. Er zijn wat concurrenten, zoals Hebbes, maar Immoweb heeft de meest volledige selectie van woningen die te koop staan en bovendien een handige zoekmachine. Voor de voornaamste vragen over het kopen of verkopen van een woning heeft het heel handige dossiers, die voor een eerste orientatie eigenlijk een must zijn. Wij hebben veel gebruik gemaakt van deze site.
De website dwingt je na te denken over een aantal cruciale vragen. Hoe groot moet je huis zijn? Hoeveel wil je betalen, en hoeveel kun je je veroorloven qua hypotheek? Hoe ziet de markt eruit en wat zijn de bewegingen?
Wij hebben de afgelopen maanden ongeveer vijftig verschillende huizen bezocht en gevolgd via Immoweb. De website lijkt wat dat betreft meer op de hand te zijn van de verkopers dan van de kopers, al kan dat deels ook aan de individuele kopers liggen. Wij probeerden via Immoweb uit te zoeken welke huizen langer te koop stonden en in prijs omlaag gingen. Dat konden we soms goed volgen, maar soms doken onze favorieten met een lagere prijs op met een nieuwe foto onder een groep "nieuwe" aanbiedingen. Wat dat betreft is het belangrijk goeie kriteria qua postcode en prijs aan te leggen om de ontwikkelingen van jouw deel van de markt goed te volgen.

Vlaanderen: een erg lokale markt

2008-12-01T19:53:00.003+01:00

Anti-tankgracht bij Brasschaat
via WikipediaBij een eerste orientatie op de Vlaamse onroerend goed market zijn een aantal kenmerken van belang. De meest belangrijkste is dat de Vlaamse zoeker naar huizen precies weet waar hij, zij of de familie wil wonen. Dat hangt voor een groot deel af van de vraag waar de familie woont. De vraag of iemand in Brecht, Schilde of Brasschaat gaat wonen staat dus al bij voorbaat vaak vast. Daarom kunnen de verschillen, ook qua prijzen, flink verschillen afhankelijk van de plaats.
Makelaars, en daar gaan we meer over vertellen, zijn dus erg vaak gebonden aan die lokale markt. Vlaamse woningzoekende kiezen dus een makelaar, maar ook notaris, die bij hun beoogde woonplaats hoort.
Voor buitenlandse huizenzoekers, zoals wij waren, is de plaats wat minder relevant. Dat betekent ook dat de keuzevrijheid iets groter is. Maar de infrastructuur van de dienstensector is meestal nog erg lokaal georienteerd.

Waarom Antwerpen?

2008-12-01T19:08:00.003+01:00

Image via WikipediaDeze ervaringen over het kopen van een huis zijn gebaseerd op onze eigen ervaringen. Sommige zijn uitwisselbaar, andere niet. Wij kozen voor het noordelijke deel van Antwerpen, omdat dat qua werk en verbindingen het beste uitkwam. Dat beperkt natuurlijk onze ervaringen.
Waarom deze regio? Het is een aantrekkelijk gebied. Vanwege ons werk is het handig om dicht bij Nederland en Schiphol te blijven. Zaventem biedt ook wel goeie verbindingen, maar dat vraagt bij veel intercontinale vluchten toch vraag om teveel overstappen.
De huizen in de regio Antwerpen zijn wat duurder dan in de rest van Vlaanderen, maar het gemak van de goede verbindingen wint dan toch. Bovendien zijn de huizen hier mooier, groter en niet zo snel in prijs gestegen als huizen in Nederland. Bovendien was de timing - denken wij - goed, vanwege de financiele crisis. Die lijkt op het eerste gezicht in Vlaanderen wat minder effect te hebben, ook omdat de prijzen hier nooit het absurde niveau van Nederland hebben gehaald, maar het gaf ons de mogelijkheid goed te onderhandelen.
We houden onze vingers nog gekruist voor de toekomst. Als de crisis zich forser doorzet dan we nu verwachten, dan hebben we misschien toch te duur gekocht. Maar omdat we zelf in het huis gaan wonen, en het niet vanwege de speculatie hebben aangeschaft, is die mogelijke terugval te overleven. Anders dan de voorbeelden die ik ken uit (eerder) Hongkong en nu de Verenigde Staten, Groot-Brittannie en Spanje, waar huiseigenaren echt in de problemen komen.
Meer over onze keuzes later.

Under construction

2008-12-01T16:47:00.003+01:00

Image by e³°°° via FlickrElke weblog is altijd "under construction" want regelmatig zal hier wat veranderen. Maar deze weblog is heel erg onder constructie, want pas net begonnen. Als het geraamte staat zal deze bijdrage inmiddels uit het zicht zijn verdwenen.
Wat is het plan? De afgelopen maanden zijn we druk bezig geweest met het kopen van een huis in Vlaanderen, de regio Antwerpen om precies te zijn. Dat was hard werken, want we kenden de markt niet en veel van de gewoontes waren nieuw voor ons. Wij zijn tenslotte geen professionele huizenkopers.
Wij dachten dat het een goed plan is om onze ervaringen te delen, en waar nodig door echte deskundigen te laten corrigeren. Wat ons betreft is voor ons eigen huis de kogel door de kerk, de zaak moet nog afgerond worden, maar het is tijd om wat van onze avonturen met een geinteresseerd publiek te delen.
Voor een deel is het heel specifieke informatie: uit het najaar 2008, midden in de financiele crisis. In de regio Antwerpen, in Brasschaat om precies te zijn. En het gaat natuurlijk om een huis dat aan onze moeilijke wensen zou voldoen. Met al die beperkingen gaan we in de komende tijd bekijken of onze ervaringen op een zinvolle wijze gedeeld kunnen worden.
Informatie over de huizenmarkt in Vlaanderen is deels heel goed te vinden, maar we hebben ook een paar zaken geleerd die voor de Vlamingen misschien heel vanzelfsprekend zijn, maar niet voor ons als relatieve buitenstaanders.
Tot binnenkort, als de constructie hier staat.