Image via WikipediaBelgie heeft een nieuwe minister van justitie, Stefaan de Clerck, die vandaag is aangetreden. Voor ons en de rest van de wereld zijn er veel belangrijkere problemen, maar het zou goed zijn als zijn ministerie nu ook snel beslist hoe we de korting op de registratierechten bij de aankoop van een huis moeten interpreteren.
De nieuwe regels worden per 1 januari van kracht en gisteren wist onze notaris nog niet hoe deze regels precies te interpreteren. De politieke partijen aan de Wetstraat in Brussel hadden belangrijkere zaken te doen, maar kan dit akkefietje nu ook even geregeld worden?

Heftige online debatten over de huizencrisis

Image via WikipediaDe afgelopen week kwam de huizenmarkt in Vlaanderen weer duchtig in het nieuws, nou, duchtig voor Vlaamse begrippen, want vergeleken met andere landen besteden de media weinig aandacht aan deze crisis.
Opvallend was wat bij Het Laatste Nieuws gebeurde. Zij namen, met bronvermelding, nieuws van De Morgen over en in tegenstelling tot bij De Morgen zelf morgen bij HLN de lezers zelf reageren. En hoe ze reageren, we zitten nu boven de tachtig! Het is de vloedgolf aan (zinnige en onzinnige) kritiek die ik zowel in de VS als in China een voornaam element van het maatschappelijk debat vormt. Ik heb niet alle andere kranten erop nagekeken, maar het feit dat De Morgen haar website niet opent voor het publieke debat is niet langer van deze tijd.
De vele reacties bij HLN toont aan dat dit onderwerp echt leeft bij de lezers, reden genoeg om ook in de redactionele colommen daar wat meer aandacht aan te geven.

Verhuizen: nieuwe issues

by we-make-money-not-art via FlickrWe blijven hier de ontwikkelingen van de huizenmarkten volgen. Bijvoorbeeld de voorspelling dat de markt in Nederland met maar liefst met 40 procent dreigt te dalen is een verhaal dat we niet kunnen negeren, al is de situatie in Vlaanderen wat anders omdat de huizenprijzen nooit zo enorm gestegen zijn als in Nederland.
Maar we hebben inmiddels een afspraak met een bank (daarover binnenkort meer), een datum met de notaris geprikt voor het verlijden van de acte, en dus kunnen we ons gaan concentreren op een nieuwe categorie zorgen. Welke verhuizer gaan we kiezen? En hoe gaan we ons nieuwe en grotere huis een beetje inrichten?
We waren blij verrast met de vondst van Troc, een goed georganiseerde keten van tweedehands spullen. Het is een fenomeen dat we in Nederland niet goed kennen: daar kennen we hoogstens de particulieren die de dag van het grofvuil door de straten racen. Het van oorsprong uit Frankrijk afkomstige Troc bemiddelt tussen aanbieders en vragers van goederen. Hun website geeft maar een te klein beeld, maar we zijn inmiddels bij een hele serie winkels geweest en we waren verbijsterd. Verbijsterd over de vaak grote hoeveelheden aan gruwelijk lelijke spullen, maar ook bijzonder mooie zaken.
Troc is zo goed georganiseerd, dat je er zeker nog wel juweeltjes aan kunt treffen, maar wel juweeltjes die door het personeel van Troc al als zodanig zijn geidentificeerd en van een prijs zijn voorzien. Bij onze nieuwe speurtochten zijn we al bij de meeste Troc's in Vlaanderen geweest. Meer ook hierover later.

Apartementen drukken markt omlaag

Image by Erf-goed.be via FlickrWeer verontrustend nieuws aan het einde van het jaar, terwijl de rest van de huizenmarkt zich nog redelijk goed lijkt te houden, zo lezen we in de Belgische media, zoals De Morgen. Vastgoedkantoor Century 21 komt met haar analyse:

Vooral aan de kust ligt de appartementenmarkt op apegapen. De prijzen zijn daar met 20 à 25 procent gedaald. De vastgoedmarkt heeft over het hele jaar bekeken behoorlijk standgehouden. Als de prijzen in 2008 vergeleken worden met 2007, dan wordt er nog een prijsstijging met 5 procent genoteerd. "De gemiddelde prijzen voor een woning stegen van 192.000 naar 197.000 euro", zegt Julie Lestabel, marketingmanager bij Century 21.

Maar de laatste twee maanden waren er te veel aan voor de vastgoedmakelaars. In november ging de markt flink onderuit. De invloed van de economische crisis deed zich plots heel sterk gevoelen op de woningmarkt. De voorbije weken stonden woningen veel langer te koop. Gemiddeld was het 132 dagen wachten voordat er een koper opdook. Als het hele jaar in rekening wordt gebracht, stonden woningen gemiddeld 115 dagen te koop (2007: 113 dagen).

Eerder vroegen wij ons al af wanneer je zou kunnen verwachten dat de crisis zich effectief in de cijfers aftekent. Als onze analyse van vorige week klopt, dan zou het effect pas in het eerste kwartaal van 2009 echt in de cijfers aftekenen.
Ook Century 21 verwacht voor 2009 geen verbetering, al houden ze niet van het woord crisis.

Voor 2009 verwacht Century 21 geen beterschap voor de makelaars. De eerste zes maanden worden moeilijk. "We verwachten geen zware crisis. Wel een normalisering van de prijzen en verdere prijsdalingen", zegt Lestabel. "De gouden jaren op de vastgoedmarkt van constante prijsverhogingen zijn definitief voorbij."

Hoelang voordat een crisis uit de cijfers blijkt?

Image by Erf-goed.be via FlickrHeel voorzichtig zien we voor het eerst in allerlei cijfers het begin van de huizencrisis zich afspreken, bijvoorbeeld in dit bericht over de Zeeuwse huizenmarkt in november. Maar als we kijken naar de realiseerde verkopen in november, praten we dan ook echt over november?
Wat mij aan het hele proces van kopen en verkopen opvalt is dat het allejezus lang duurt. Misschien ondanks alle voorbereidingen toch een impulskoper, die het liefst meteen van de aankoop wil genieten.
Maar in de praktijk duurt het allemaal gemakkelijk een maand of twee, drie voordat de zaken helemaal rond zijn. Is een huis gevonden, dan moet onderhandeld worden, dan moet met de bank zaken gedaan worden en pas dan - als de notaris ook zijn huiswerk klaar heeft - kan de formele aankoop geschieden. En die komt dan in de statistieken terecht van het kadaster en andere instanties. Wij hebben eind oktober de voorlopige koopacte getekend en als alles meezit, dan zitten we begin februari in het huis.
Dat betekent dus dat als we de cijfers van november krijgen, dan zijn het eigenlijk de cijfers van augustus, september. Net omdat de crisis pas de afgelopen twee, drie maanden stevig om zich heen aan het grijpen is, weerspiegelt de huizencrisis zich nog maar nauwelijks in de cijfers. De benauwde geluiden uit de industrie suggereren dat het de komende maanden nog wel eens wat triester zou kunnen worden.

Nederlandse makelaars geven opnieuw prijsafspraken toe

Image by aloxe via FlickrVandaag is het De Telegraaf die uit de mond van makelaars noteert dat ze afspraken maken over de huizenprijzen. Eerder deed dit ook het Eindhovens Dagblad. Wat zijn de argumenten van in dit geval anonieme makelaars?

"Door het verlagen van de prijzen verkopen we geen huis extra in deze moeilijke tijd. Dus ben ik met mijn collega's hier overeengekomen dat we de waarde van de woningen op peil houden. En dat kan niet als we massaal vraagprijzen verlagen."

Op de eerste plaats is het illegaal om dit soort prijsafspraken te maken en niet verwonderlijk toont de makelaarsvereniging NVM zich "geschokt".

"Een kat in het nauw maakt rare sprongen. Maar die sprongen accepteren wij van onze leden absoluut niet."

Behalve dat kartelvorming niet mag, is het argument volgens mij ook nog een keertje fout. Ook in deze moeilijke tijden zijn er absoluut kopers te vinden voor huizen, maar dat hangt wel erg van de prijs af. Wij hebben ook goed bijgehouden bij welke huizen de prijzen in beweging waren, voordat we aktie ondernamen. Het lijkt me sterk dat wij uitzonderingen zijn. De enige manier om de verkopen weer lopen te krijgen is met prijsverlagingen, hoe vervelend dat ook voor de verkopers - en in mindere mate voor de makelaars - is. Als makelaars namelijk niks meer verkopen, dan verdienen ze helemaal geen geld.
Opvallend was ook dat het bericht over Immo Budget dat we gisteren bij de VTM noteerden niet terug te vinden is in de Belgische media, die ik heb onderzocht. Belgie heeft wel enkele grotere problemen deze dagen, maar het is curieus dat afgezien van de gedrukte media hierover niet schrijven. Of ik moet iets missen.

Immo Budget doorbreekt mogelijk kartel makelaars

Gent
by indy12121 via FlickrEen interessant nieuwtje zag ik om zeven uur op het VTM-nieuws over een rechtzaak tegen het makelaarskantoor Immo Budget uit Gent. Op haar website brengt het bedrijf zelf de voorgeschiedenis, maar ik vond nog geen links naar het actuale nieuws. Die volgen wellicht later.
Het makelaarskantoor is in mei dit jaar enkele dagen geschorst na klachten van de concurrentie die vonden dat ze te lage tarieven rekenden. In tegenstelling tot het gebruik rekende Immobudget geen ereloon van tussen de drie en zes procent van de verkoopprijs, maar een vast tarief van 2,500 euro. (Hier een nieuwsbericht van hun site.)
Het laatste nieuws in mei:

Het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars (BIV) vindt de praktijk niet kunnen. "Een te laag ereloon draagt bij tot de negatieve beeldvorming van het beroep van makelaar," stelt het.

Hehe, een leuk argument om graaizucht te verdedigen. Nu heeft volgens het VTM-nieuws de rechtbank Immo Budget gelijk gegeven. Bovendien gaan nu ook de Belgische financiele autoriteiten onderzoeken over de makelaars geen illegale prijsafspraken maken. Een wat minder plezierige kerst voor de toch al geplaagde makelaars, die lijden onder een inzakkende markt en een felle onderlinge concurrentie - zij het niet op de prijs.

Het valt me overigens tegen dat ik via mijn vertrouwde Google Nieuws eerder geen enkele link heb gevonden naar deze affaire, die in mei overigens wel uitvoerig de media heeft gehaald. Over de uitspraak van de rechtbank heb ik ook nog geen links gevonden, maar het kan wel zijn dat VTM gewoon erg snel was.

Update: De VTM reportage staat inmiddels online.

Nederland: minder verkoop, minder hypotheken

Image by Erf-goed.be via FlickrWeer haalt de Nederlandse huizenmarkt de voorpagina's van de kranten. Het relatief goede nieuws is dat de gemiddelde huizenprijzen weliswaar in november een klein procentje zijn gedaald, maar nog altijd zijn de huizen duurder dan dezelfde tijd vorig jaar. Gemiddeld dus.
Wel is de verkoop stevig ingezakt: 30 procent minder huizen verwisselden in november van eigenaar, vergeleken met october, dus dat is redelijk fors. Ook met de hypotheken gaat het niet goed (en we kunnen niet beoordelen of dit de oorzaak van de dalende verkopen is of dat dit wellicht door de dalende verkopen is veroorzaakt.)
Volgens Elsevier:

De banken mijden elk risico en verstrekken daardoor steeds minder hypotheken. Starters zonder vast arbeidscontract of eigen geld worden aangemerkt als risicogroep en krijgen volgend jaar moeilijker een lening, met ingrijpende gevolgen voor de huizenmarkt.

Dat betekent problemen voor de groep die traditioneel het grootste deel van de huizenmarkt beheersen.

Update: Meer details bij de Beursduivel.

Autoriteiten houden een oogje op Nederlandse makelaars

Image by Claudio.Ar - Hermes via FlickrHet bericht van donderdag dat de Nederlandse makelaars onderling prijsafspraken maken om de verkoopprijzen hoog te houden (dat overigens door Huizenhype zonder bronvermelding van het Eindhovens Dagblad was overgenomen), krijgt een staartje. Huizenhype citeert nu het Nederlands Dagblad dat meldt dat niet EU-commissaris Neelie Kroes in actie komt, maar de NMA, de Nederlandse Mededingingsautoriteit:

De NMa viel over de stelling dat makelaars daarover overleg voeren. ,,In welke setting het zou gebeuren, weten we niet. Maar we slaan op elke vorm van overleg aan”, aldus een woordvoerster van de NMa. ,,Wij houden dit de komende periode in het hele land scherp in de gaten.” De NMa hoopt op tips van consumenten. ,,Als mensen prijsafspraken vermoeden, kunnen ze zich altijd bij ons melden. De markt moet zijn werk doen.”

Related articles by Zemanta

• EU relaxes rules on state aid for business
• EU warns against car subsidy race
• Inside Europe's High-Living Wax Cartel
• EU To Microsoft: Not Open Enough. Imposes $1.4 Billion Fine

De korting op de registratiekosten

Image by Erf-goed.be via FlickrEerder deze maand maakten we al melding van een korting op de registratiekosten van een nieuw huis, een overheidsmaatregel die het kopen van een huis potentieel duizend euro goedkoper zou maken. Dat is niet het soort bedrag waardoor de verkoop volgens mij echt wordt gestimuleerd, maar we nemen als kopers dat extraatje graag in ontvangst.
Probleem is nog dat de notaris niet weet over mij in aanmerking komen voor de korting, want de wetgever - het zou een veel voorkomend probleem zijn - heeft niet echt een juridisch waterdichte tekst gemaakt. Zo is onduidelijk of het tekenen van de voorlopige koopakte of het verlijden van de acte het moment dat bepaald of de korting, die per 1 januari ingaat, van kracht is.
Onze koopacte is eind oktober getekend, de acte wordt hoogst waarschijnlijk begin februari verleden, dus wij zijn een twijfelgeval. Iedereen verwacht dat het moment van het verlijden van de acte bepalend is, omdat anders iedereen gemakkelijk een nieuwe koopakte kan maken - al levert dat ook weer complicaties op.
Maar de notarissen wachten nu op een uitleg van de federatie van notarissen, zodat ze in elk geval een lijn kunnen trekken. Die uitleg is er nog niet. Gelukkig dat wij nog tot februari de tijd hebben.
Aan de Wetstraat in Brussel lijkt de Belgische regering inmiddels grotere problemen te hebben, en wij houden onszelf ook goed bezig.

Kartelvorming onder Nederlandse makelaars

by Martin Bekkelund via FlickrOpvallend nieuws in de Nederlandse site Huizenhype: Nederlandse makelaars maken prijsafspraken. Van het feit op zich sta ik niet zo te kijken, maar dat ze het toegeven:

Makelaar Koen Sol uit Son en Breugel zegt: “Als ik nu de prijzen verlaag verkopen we echt geen woning extra. Dat moeten we dus ook niet doen. Collega’s in het dorp zitten gelukkig op dezelfde lijn, we hebben daar af en toe overleg over. Als we het allemaal zo doen, komt het vanzelf goed. De waarde van woningen moet in stand worden gehouden en dat gebeurt niet door massaal te verlagen. Je moet geen woningen onder de marktwaarde in de markt zetten.”

Het is dat Neelie Kroes, de EU-commissaris verantwoordelijk voor mededinging, het vandaag de dag erg druk heeft vanwege andere effecten van de kredietcrisis, maar anders zou de makelaardij nog wel wat bezoek kunnen verwachten.

De magie van de software bij de banken

Image by aLii_ via Flickr"We gaan eens kijken wat dat voor u betekent." De altijd vriendelijke man of vrouw aan de andere kant van de tafel bewerkt het toetsenbord van de computer en dan volgt er een simulaties of een concreet aanbod uit.
Bij de vele bezoeken aan de banken om over een hypotheek te praten is de computer een centraal element. Wij formuleren onze randvoorwaarden, het bedrag dat we nodig hebben, de looptijd en de voorwaarden waaraan wij willen voldoen. En dan levert de bankaire software een serie cijfers op waar wij dan aan moeten voldoen.
Het zijn onderhandelingen, waar veel op tafel komt, maar de rol van de software blijft me fascineren. Onze tegenpartijen hanteren de software alsof het een soort magische grootheid is waar wij noch zij invloed op hebben. Bij een aantal centralistisch georganiseerde banken lijkt dat inderdaad het geval te zijn: het personeel van de bank krijgt weinig ruimte om zelf voorwaarden te ontwikkelen. Dat maakt gesprekken vaak relatief kort.
Maar het lijkt - hoewel de magie van de software overeind blijft - dat de betrokken bankbediende soms wel meer invloed heeft op die software dan hij of zij doet vermoeden. Niet door de software laten intimideren, zou ik potentiele hypotheekzoekers zeggen. Zelf de voorwaarden blijven bepalen.

Bescheiden overheidsinformatie over eigen huis

Image via WikipediaNet trof ik de website Vlaanderen voor een eigen huis aan, een relatief bescheiden website van de Vlaamse overheid om voor wat een klein deel van de huisaankoop betreft haar beleid uit te leggen. In de praktijk gaat het om drie zaken: successierechten, de registratierechten en de schenkingrechten.
Handig, maar natuurlijk maar een heel klein deel van de zaken die je tegenkomt bij het kopen van een huis. Zelfs een poging om een klein overzichtje van andere websites op dit terrein te maken ontbreekt en dat is toch wel een gemiste kans. Ook zou het een ideale kans zijn om de burgers de ruimte te geven wat op de overheid te mopperen, maar ook daarvoor is er geen kans

ECB: tijd voor een rentepauze

Image via WikipediaCentrale bankiers mag je nooit op hun woord geloven als je praten over veranderingen in de rentekoers, maar de uitspraken van een serie bankiers van de Europese Centrale Bank (ECB), hier genoteerd in het Financieel Dagblad, komen wel overeen met mijn verwachtingen. Ze pleiten voor een pauze in de renteverlagingen, een dag nadat de VS de basisrente tot praktisch nul verlaagde:

'We hebben besloten om ons voorlopig te concentreren op de verruiming die we reeds hebben doorgevoerd', zei Trichet. 'Sinds oktober hebben we ons rentetarief met in totaal 175 basispunten teruggebracht tot 2,5%. Nu willen we zien hoe effectief de verlagingen via de diverse kanalen doorwerken in de reële economie.'

Nu maar hopen dat ze hun woord houden als we onze hypotheek hebben afgesloten. Want bankiers mogen jokken in dit soort gevallen, ik geloof dat ze daarvoor dispensatie van de verschillende kerken krijgen.

Related articles by Zemanta

• Fed Zigs, ECB Zags

Wat gaat de Europese centrale bank doen?

Zhang Jun van Fudan University: China volgt

Het bericht dat de rentetarieven in de Verenigde Staten door de Fed tot bijna nul zijn gereduceerd kwam toch nog als een verrassing. Het laagste niveau ooit en de vraag is nu wat de andere centrale banken gaan doen.
In China verwachten economen, waaronder de door mij erg gewaardeerde Zhang Jun van de Fudan Universiteit in Shanghai dat de Chinese centrale bank voor de vijfde keer dit jaar weer de rentetarieven zal aanpassen.
Weinig nieuws nog voor wat betreft de Europese Centrale Bank. Vandaag weer gesprekken bij enkele van de banken over de hypotheek. Benieuwd wat zij mij zullen adviseren.

De hypotheek: meer dan een rentepercentage

Image by wallyg via FlickrDe afgelopen dagen veel debatten gevoerd over de hypotheek die we willen afsluiten. Een voorname regel, die we vanwege de vele dalingen even waren vergeten: een hypotheek is meer dan een rentepercentage. Het gaat om het kiezen van een heel pakket, waarbij de verwachting van het rentepercentage in de toekomst erg belangrijk is. Het kiezen van een formule is uiteindelijk belangrijker voor ons geweest dan het feitelijke rentepercentage (al helpt dat wel).
Wij hebben besloten te kiezen voor een vijfjaarlijks vaste rente, na uitvoerige deliberaties, dat wel. We verwachten dat in de nabije toekomst de hypotheekrente wellicht wel iets, maar niet veel zal dalen, al was het maar omdat de rentepercentages van de centrale banken bijna het laagste punt hebben bereikt. Enkele Nederlandse media berichtten vandaag nog wel dat er een kans is dat de Federal Reserve het Amerikaanse percentage wellicht nog 0,75% omlaag zal brengen tot 0,25%, maar dan is het daar zeker voorbij. (Bijgaand wat links naar Amerikaanse media). We verwachten dat niet in Europa en denken dat de komende weken hoogstens de eerste verlagingen van de rentepercentages nog op de markt zullen doorwerken.
Als we verwachten dat de rente bijna haar laagste punt heeft bereikt, dan is het zinniger om dat niet voor een jaar, maar voor vijf jaren vast te zetten. We kunnen dan wel ons indekken tegen een eventuele stijging. De meeste banken bieden een "kap" van vier of vijf procent, maar je kunt ook kiezen voor een "kap" van twee procent. Dat lijkt ons nu wel verstandig, omdat het economisch tij wel tegen zit, maar de kans dat de rente de komende vijf jaren omhoog gaat, veel groter is dan dat hij omlaag gaat.
Voorlopig houden we het even bij deze analyse: de onderhandelingen lopen nog, dus we kunnen niet alles vertellen.

Related articles by Zemanta

• After Rate Cuts: The Fed's New Ball Game
• Fed Considers Slashing Rates to Cushion Fallout
• Another lending rate cut expected by Federal Reserve

De rente blijft zakken

Image by Erf-goed.be via FlickrGelukkig hebben we wat meer tijd gekregen bij het afsluiten van een hypotheek, want de rentetarieven die de banken rekenen blijven zakken. Waarnemers, zoals we ze maar zullen noemen, verwachten in de komende weken nog wel wat verdere beweging, al zullen de banken dat niet willen bevestigen.
Vorige week kregen we de eerste aanbieden voor een vijfjaarlijks herzienbare rentevoet beneden de vier procent. Vandaag was het voor het eerst ook met een eenjaarlijkse herzienbare rentevoet het geval. De afgelopen maanden was die eenjarige stelselmatig veel hoger.
We gaan dit nog even aanzien. Een bank heeft ons al een "tussentijdse" herziening aangeboden als blijkt dat in januari de rente erg fors is gezakt en dat ziet er wel aantrekkelijk uit.

Kosten besparen met een hypothecair mandaat

Image by Rev Dan Catt via FlickrWe zijn druk bezig de overdracht van het huis en komen zo nu en dan op het kantoor van de notaris om zaken te regelen. Dat is ook een uitstekend moment om ons te laten voorlichten en bij onze notaris - Lisbeth Buytaert in Brasschaat - krijgen we ook ongevraagd goeie tips.
Zo vroeg men ons vandaag of we onze hypotheek gaan opsplitsen. Wat is namelijk het geval, de mogelijkheid bestaat om een hypotheek te splitsen in een lening en een hypothecair mandaat. Afhankelijk van iemands fiscale positie kan het handig zijn de lening te vragen op een niveau dat fiscaal het meest aantrekkelijkst is. De rest kan ondergebracht worden in een zogenaamd hypothecair mandaat. Dat geeft de bank het recht bij niet betalen beslag op het huis te laten leggen, maar het is geen gewone lening. Dat betekent dat over dit bedrag geen kosten voor de bank en de notaris betaald hoeven te worden.
In ruil kan dat betekenen dat de bank het rentepercentage iets verhoogd, maar dat lijkt onderhandelbaar in deze financieel moeilijke tijden. In de praktijk kan dat heel verschillende uitpakken, maar we gaan deze tip wil inzetten bij het volgende gesprek met de bank.
Ook veel handige tips op Notaris.be.

Hypotheekvergelijker: erg duur

by woodleywonderworks via FlickrMorgen hebben we enkele gesprekken met hypotheekverstrekkers, omdat we waarschijnlijk kort na het weekend de knoop willen doorhakken. Ik keek nog even naar de advertenties op deze site en zag daar ook de (Nederlandse) Hypotheekvergelijker staan. Niet echt relevant, omdat we een bank in Vlaanderen nodig hebben, maar aardig om te vergelijken.
Eerste indruk: relatief duur. Een lange lijst met banken en in onze categorie voor een twintig-jarige hypotheek kwam maar een enkeling onder de vijf procent rente uit. Er stonden verder geen andere criteria bij gemeld, maar ik denk dat we via onze contacten toch wel iets goedkoper uitkomen. Een enkeling rekende zelfs zes procent: dat werkt helemaal op de lachspieren.

Banken verlagen hypotheekrente

Dexia in Brussels
by John & Mel Kots via FlickrDe hypotheekmarkt komt nu echt in beweging, zo blijkt uit dit verhaal van opnieuw De Morgen. (Deze krant lijkt in deze hoek het eerste met verhalen te komen.)

Geld van de bank lenen voor een woning wordt goedkoper. Dexia en KBC verlagen hun rente op woonkredieten. Fortis en Axa volgen later deze week, waardoor ook de rest van de sector moet volgen. De vaste hypotheekrente duikt zo weer onder de 5 procent.

Ook de cijfers die wij vandaag kregen zitten onder de vijf procent, maar dan wel fors. Geciteerd in De Morgen zegt KBC:

Het basistarief voor goede klanten staat nu op 4,69 procent. "Begin juli lag dit tarief nog op 6,15 procent, of bijna 1,5 procent hoger dan het tarief dat voortaan geldt. Voor de kredietnemer betekent dit een verschil van bijna 80 euro per maandelijkse aflossing, voor een krediet van 100.000 euro met een looptijd van 20 jaar", rekent KBC voor.

De tarieven die wij vandaag van Finshop kregen - en zij werken met al deze banken - is voor een hypotheek waarvan de rente vijf jaren vast staat vandaag 4,53 procent en voor een rente die een jaar vast staat 4,34 procent. Dat is een percentage zonder enige verplichting zoals domicialisering, brandverzekering en een schuld/saldo verzekering. Neemt men die wel, dan kan het percentage nog wat omlaag.
Wij blijven de zaak verder volgen.

De documentatie: het energie-attest

Nog weinig informatie
much ado about nothing via FlickrEen van de documenten waar wij zelf geen ervaring mee hebben, maar die de verkopende partij voor de nodig hoofdbrekens zal gaan zorgen in de toekomst is het energie-attest of energieprestatiecertificaat (EPC). Het was al van kracht voor nieuwbouwwoningen, het werd van kracht voor koopwoningen die verkocht worden vanaf 1 november 2008 en zal vanaf 1 januari 2009 ook van kracht zijn voor huurwoningen.
Het certificaat zal tien jaren geldig zijn.
Wij tekenden ons contract net voor 1 november, dus de verkopende partij hoeft dit document nog niet te overleggen, ook tot blijdschap van de makelaar. De kosten van het document zijn een paar honderd euro en omdat de regeling zo nieuw is weet nog bijna niemand hoe dit in de praktijk gaat werken. Makelaars zijn sinds eind oktober overstroomd met aanbiedingen van bedrijven die graag dat EPC willen leveren, maar op dit moment kan nog niemand het kaf van het koren scheiden.
Ook de effecten van de EPC en de eventuele kosten zijn nog onduidelijk, maar verkoop zonder EPC is niet mogelijk of kan leiden tot forse boetes. In de praktijk zullen de notarissen erop moeten toezien dat bij de verkoop dat EPC er is.
Potentieel kunnen de kosten hoog zijn, zoals blijkt uit deze anecdote uit De Morgen, waar in een nieuwbouwproject electrische verwarming werd aangelegd, ook al mocht dat niet volgens het EPC. De eigenaar kreeg een boete van 16.000 euro en moet de zaak alsnog aanpassen.
Het lijkt verstandig zeker enkele maanden te rekenen voordat dit onderzoek is gedaan en wat dat betekent in termen van uitvoering is nog erg onduidelijk. We hebben in de lijst met handige websites een paar links gemaakt naar meer informatie en zullen dat aanvullen als we meer informatie ontdekken.

De documentatie: het bodemattest

by MarekX via FlickrEen ander verplicht document waar de verkopende partij voor moet zorgen is het zogenaamde bodemattest. Het is een formele verklaring waarbij de OVAM (de Openbare Vlaamse Afvalstoffen Maatschappij) verklaart geen gegevens over het betrokken perceel te hebben.
Ook hier komen wat kosten bij kijken, maar die zijn beperkt omdat buiten de archieven van de OVAM zelf geen onderzoek nodig is. Niemand komt nog een gaatje boren in de tuin. Maar het is wel een voorwaarde bij de overdacht van een huis. Qua tijd neemt dit hoogstens enkele weken in beslag en is minder problematisch dan bijvoorbeeld het energie-attest.

Finshop, een hypotheek zonder voorwaarden?

by Admiraals Weblog via FlickrIn onze naspeuringen naar de beste condities voor een hypotheek, hebben we de Finshop nog niet genoemd. We kwamen ze aanvankelijk op internet tegen, hebben ook een paar tools om informatie te krijgen, maar blijkt bij telefonische navraag een netwerk van lokale agenten te zijn.
Zij zeggen, en wellicht gaan we dat binnenkort controleren, de beste aanbiedingen te hebben zonder aanvullende voorwaarden. Ze zijn zelf geen financiele instelling, maar proberen de beste aanbiedingen van een twintigtal banken te vergeleken, al gaven ze in een moment van eerlijkheid wel toe dat ze meestal bij twee of drie dezelfde banken uitkomen.
In principe sparen ze ons de moeite om zelf uit te zoeken wie de paar beste banken voor een hypotheek zijn, maar die moeite hadden we toch al gedaan. Dus gaan we maar eens kijken waar Finshop mee komt en vergelijken dat met de aanbieden van de banken die we later in de week gaan bezoeken.

KBC zal nieuwe rentetarieven vaststellen

by ➨ Redvers via FlickrVandaag zal de Vlaamse bank KBC nieuwe tarieven voor de hypotheken vaststellen, nadat vorige week de Europese Centrale Bank haar rentetarieven verlaagde. Dat zeggen verschillende mensen in deze industrie.
KBC heeft vergeleken met andere banken in het Vlaamse een reputatie voor het strak volgen van de rentetarieven, in tegenstelling tot banken als de ING, Dexia en andere waar men vreemd opkijkt van de suggestie dat renteverlagingen aan de klanten worden doorberekend.
Overigens gelden de nieuwe tarieven alleen voor zij die een nieuwe hypotheek afsluiten of zij waarvan de rente nu herzien zou moeten worden. Verder gaat het verschil toch gewoon bijdragen aan het resultaat van de banken.
Wij hebben even wat nieuwe afspraken gemaakt, omdat we binnenkort de knoop voor onze hypotheek moeten doorhakken.

Related articles by Zemanta

• Second Belgian bank gets bail-out
• $9.2 billion bailout for Dexia bank
• Another Belgian bank rescued as financial crisis spreads

"Apartementenmarkt stort in elkaar"

UpImage via WikipediaVoor het eerst verontrustende berichten van het Vlaamse huizenfront, in De Morgen. Het ochtendblad meldt dat de markt voor apartementen in elkaar stort en doet dat op gezag van een federatie van makelaars.

De verkoop van appartementen in Vlaanderen zakt als een pudding in elkaar. Volgens de federatie van vastgoedmakelaars worden er vandaag maar half zoveel appartementen verkocht als begin 2008, met prijsdalingen tot gevolg. Ook de huizenverkoop boert achteruit.

Dat was een beeld dat de vele "te koop" bordjes langs de Vlaamse wegen al suggereerden en het was eerder vreemd dat daar waar in andere Europese landen de huizencrisis al maanden voorpagina nieuws is, de Vlaamse media daar zo laat achteraan hobbelen.
Zowel de verkopen stagneren, terwijl de huizenprijzen ook omlaag gaan. De val mag bij de apartementen het scherpst zijn, ook de huizen volgen deze crisis trend.
De Morgen:

Het overaanbod is volgens de federatie voor een groot stuk te wijten aan een typisch Belgisch fenomeen: particulieren die zonder marktonderzoek hun eigen appartementblokje neerplanten. "Zowat elke slager of bakker heeft bij wijze van spreken wel een paar appartementen laten bouwen, in de veronderstelling dat er voldoende vraag zou zijn", zucht Haegens.

Update: Een dag later is het artikel de nummer een, zowel in de categorie "meest bekeken" als in de categorie "meest gemaild" in de Financiele Morgen.

De verboden koppelverkoop bij de hypotheek

via WikipediaBij het rondje dat we langs een serie banken hebben gemaakt om te kijken wat hun voorwaarden waren voor het verstrekken van een hypotheek, kwamen we een interessant fenomeen tegen. Officieel zijn zogenaamde koppelverkopen door de Belgische wet verboden. Dat betekent dus dat bij het aanbieden van een hypotheek de banken geen andere financiele producten mogen aanbieden.
Toch deed elke bank dat. Ze verwachten dat de nieuwe klant al hun financiele transacties bij hen brengt, maar ook een brandverzekering en een zogenaamde schuld/saldo verzekering bij hen afsluiten. Een schuld/saldo verzekering is een soort van levensverzekering die de bank garandeert dat ze hun geld krijgen, ook bij overlijden.
Die brandverzekering maakte ons niet uit, maar omdat wij zelf al een levensverzekering hadden die meer waard was dan de hypotheek die we gingen afsluiten, leek die schuld/saldo verzekering eigenlijk dubbel. In de meest gevallen betekende dat dat de banken hun rentepercentage verhoogden ("een verhoogd risico"), waardoor onze netto maandlasten zonder schuld/saldo verzekering hoger waren dan met zo'n verzekering.
Uiteindelijk hebben we voor een bank gekozen die geen extra rente rekende als we geen schuld/saldo verzekering afsloten.
De Belgische regels voor de koppelverkoop staan onder druk van de Europese Unie, die vinden dat koppelverkoop ook in het belang van de consumenten kan zijn en dat een algeheel verbod in strijd is met de Europese regels. In dit geval lijkt de praktijk niet in het belangrijk van de klanten.